Sind Immobilien über Crowdinvesting gute Geldanlagen?

15.12.2016 - Stefan Erlich - 0 Kommentare

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Wenn es um neue Anlageformen geht, scheiden sich häufig die Geister. Die einen verfluchen sie als Teufelszeug, andere loben sie über den Klee und vergessen dabei die möglichen Risiken. Nicht nur fehlt uns oftmals schlichtweg das Wissen und die Erfahrung, um neue Anlagen vernünftig einschätzen zu können, häufig liegt die Wahrheit auch einfach zwischen den Extremen und es gilt, verschiedene Anlagefälle und -szenarien zu unterscheiden. Das Thema Immobilien-Crowdfunding ist so eine Anlageform, bei der sich zwei Lager scheinbar unversöhnlich gegenüberstehen, ohne jemals eine nüchterne Analyse gemacht zu haben. Zeit, einmal auf die Fakten und mögliche Anwendungsfälle zu schauen. Sind Crowdfunding-Immobilien wirklich gute Geldanlagen?

Wenn wir über Crowdfunding sprechen, meinen wir in der Regel die Vergabe von nachrangigen Krediten an Unternehmen und Projekteigner, die mit dem Geld bestimmte Vorhaben umsetzen, z. B. den Bau und Verkauf einer Immobilie. Das Besondere am Crowdfunding ist, dass man sich als Anleger mit vergleichsweise kleinen Beträgen beteiligen kann, zumeist ab etwa 250 € bis 500 € pro Projekt. Das Ganze nennt sich “nachrangiger Kredit”, da man im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers als letzter aus der Insolvenzmasse bedient wird und der Projekteigner die Rückzahlung des Kredites verschieben kann, wenn diese für ihn die Insolvenz bedeuten würde. Nachrangige Kredite werden daher auch als eine Zwischenform aus Eigen- und Fremdkapital bezeichnet, da sie Charakteristika beider Finanzierungsformen aufweisen.

Einige Verbraucherschützer argumentieren, dass nachrangige Kredite das Schlechte beider Welten in einem Produkt vereinen. Man trägt wie für Eigenkapital typisch die vollen unternehmerischen Risiken, bis hin zum Totalverlust, und wird dafür aber nicht proportional am Unternehmenserfolg beteiligt, sondern ist auf die für den Kredit festgelegten Zinsen beschränkt. Es gibt kein Mitspracherecht und keine Sicherheiten (z. B. in Form eines Grundbucheintrages). Als Anleger ist man ein stumpfer Geldgeber, der sich mit den vereinbarten x % zufrieden geben soll, egal wie erfolgreich das Unternehmen wird. Klingt erst einmal nach einer ziemlich schlechten Geldanlage. Und doch ist die Rechnung nicht so einfach, denn es kommt nicht darauf an, wie viel Risiko man trägt, sondern ob die tatsächlich erzielbare Rendite angemessen für dieses Risiko entschädigt.

Immobilien-Crowdfunding-Plattformen wie Zinsland, Exporo und Bergfürst vermarkten derzeit Projekte mit einer Verzinsung zwischen 5 % und 7 %. Klingt nach viel, ist aber in gewisser Weise Augenwischerei, denn dies sind die Renditen, die sich vor der Berücksichtigung von Ausfällen ergeben. Wie viel nach Ausfällen und Projektinsolvenzen zu erreichen sein wird, hängt primär von zwei Faktoren ab: Die zukünftige Ausfallquote und die Streuung des Anlegers in seinem Portfolio. Wer 15.000 € in ein Immobilienprojekt investiert, handelt nach dem Prinzip Hoffnung und realisiert entweder 7 % oder -100 % (Totalausfall). Glück oder Pech sind dann die Entscheider. Wer dagegen die 15.000 € breit streut (z. B. auf 30 Projekte á 500 €) verbessert seine Chancen deutlich, auch bei einer Ausfallquote von 2 % pro Jahr noch eine Vorsteuer-Rendite von 4-5 % zu erzielen. Machen diese Zahlen das Ganze nun zu einem guten Immobilien-Investment? Es ist eine Frage der Alternativen.

Natürlich kann man sich auch eine eigene Immobilie zulegen, einen Kredit aufnehmen, die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und damit glücklich werden. Diese Variante ist aber ebenfalls mit Aufwand verbunden und nur, weil das Haus oder die Wohnung nun Ihnen gehört und Sie das Ganze selbst in der Hand haben, heißt das nicht, dass das Investment risikolos ist - ganz im Gegenteil. Problematisch ist vor allem, dass Ihr Risiko sehr stark in einer Immobilie konzentriert ist. Deckt ein Sturm Ihr Dach ab, ein Regen überflutet Ihren Keller oder Ihnen brennt die Küche ab, hängt Ihr Immobilien- und Renditeglück plötzlich am seidenen Faden der Versicherung (sofern Sie in der glücklichen Situation sind und eine haben). Zudem ist nie garantiert, dass Sie bei einem zukünftigen Verkauf einmal mehr herausholen als Sie ursprünglich investiert haben.

Mit der eigenen Immobilie machen Sie sich abhängig von Ihrem Standort und Ihrer Bank, und die erzielbaren Renditen sind nicht zwangsläufig besser. Ich würde sogar behaupten, dass sich viele private Immobilieninvestoren aufgrund der fehlenden Erfahrung ihre Zahlen schönrechnen, um überhaupt über die schwarze Null zu kommen. Das soll nicht heißen, dass das nicht möglich ist. Ich glaube jedoch, dass es in der Praxis bei einer Vollkostenrechnung nur selten der Fall ist. Und selbst wenn man über die Null kommt, muss man sich fragen, ob der Aufwand die Mini-Rendite wert ist. Dann doch lieber kleine Beträge per Crowdfunding in viele verschiedene Immobilien stecken und unabhängig, frei und flexibel bleiben? Nicht so schnell!

Nichts ist umsonst im Leben. Ein Portfolio von 30+ Immobilienprojekten per Crowdfunding aufzubauen kostet Zeit und Verwaltungsaufwand. Ein klassischer Immobilienfonds kostet Ausgabeaufschlag, Verwaltungsgebühren und, wie man in der Vergangenheit gesehen hat, potentiell einiges an Nerven, wenn es mal zu Problemen kommt. Und auch die eigene Immobilie kostet Freiheit, Geld und Zeit, in unterschiedlicher Ausprägung und Intensität. Zu behaupten, Immobilien via Crowdfunding seien eine gute Anlage ist in etwa so unsinnig wie die weit verbreitete Meinung, die eigene Immobilie sei sicher (”Betongold”) und hinsichtlich der Rendite unschlagbar. Weder das eine noch das andere ist in dieser pauschalen Form korrekt. Es kommt schlichtweg darauf an.

Wenn Sie Spaß an der Materie haben, sich nicht an eine eigene Immobilie binden wollen, gern die Herausforderung annehmen, ein Portfolio von 30+ Projekten aufzubauen (siehe unser eigenes Crowdinvesting-Portfolio) und den Aufwand für das Zusammensammeln der Zinsbescheinigungen für Ihre Steuererklärung nicht scheuen, dann ist Crowdfunding für Sie wahrscheinlich eine geeignete Geldanlage. So geht es mir persönlich zumindest, denn ich habe schlichtweg Spaß an der Sache. Ja, ich denke, dass hier langfristig Renditen von 4-5 % möglich sein werden, aber nur bei einem Portfolio-Ansatz und auch dann verbleibt ein Restrisiko. Ich spiele lieber mit den vielen neuen Crowdfunding-Plattformen als mir eine eigene Immobilie und einen Kredit ans Bein zu binden. Wenn dann in ein paar Jahren auch noch gute Renditen dabei herausspringen, freue ich mich natürlich. Wenn nicht, hat es mir immerhin Spaß gemacht. Mein Verlust ist durch den Portfolioansatz in jedem Falle begrenzt.

Wenn Sie generell keine Lust auf Geldanlagen haben, die breite Streuung über viele verschiedene Projekte Ihnen schon beim Lesen dieses Artikels Kopfschmerzen bereitet und Sie am Wochenende lieber in Ihrem Garten die Hecke stutzen, dann ist die eigene Immobilie vielleicht die bessere Option. Und damit sind wir bei der eigentlichen Schlussfolgerung dieses Artikels: Immobilien-Crowdfunding ist eine Möglichkeit von vielen, vom Boom des Immobilienmarktes zu profitieren. Sie bietet Chancen, birgt aber auch Risiken, wie jede andere Anlage auch. Es hängt an Ihren persönlichen Präferenzen, Ihrer persönlichen Lebenssituation, Ihren Lebensplänen, Ihrem Vermögen und Ihren Renditezielen, ob Crowdfunding eine geeignete Geldanlage ist. Es ist illusorisch zu glauben, dass es Rendite ohne Aufwand und/oder Verlustrisiko gibt. Eine bittere Pille müssen Sie IMMER schlucken, egal ob es das Ausfallrisiko, die Abhängigkeit von einer Bank oder einem Standort, mögliche Wertschwankungen oder schlichtweg Verwaltungsaufwand ist.

Nach diesem eher ernüchternden Fazit möchte ich zum Schluss nun doch wieder eine Lanze für Crowdfunding brechen. Der große Vorteil dieser Anlageform liegt aus meiner Sicht in der Möglichkeit, relativ kleine Beträge in verschiedene Projekte und Objekte zu investieren. Es ist vor allem das Streben nach vermeintlich sicheren Einzelinvestments mit hohen Beträgen, das Anleger in der Vergangenheit in den Ruin getrieben hat. Egal, ob Prokon, Schiffscontainer oder offene Immobilienfonds. Immer haben sich Anleger darauf verlassen, dass ihr Vermögen bei der einen Firma, der einen Bank oder dem einen Fonds sicher ist. Mit Crowdfunding können Sie sich frei von diesem Zwang zu größeren Einzelinvestments machen. Das macht das Ganze noch nicht zur Wunderwaffe (Stichwort Verlustrisiko und Verwaltungsaufwand), gibt Ihnen aber die Möglichkeit, sich und Ihr Portfolio robuster gegenüber unerwarteten Pleiten zu machen.