Freud und Leid nah beieinander: Interview eines Immobilienbesitzers

11.08.2018 - Finanzjoker- 0 Kommentare

Bei so einer speziellen Persönlichkeit wie unserem Finanzjoker dürfte es nicht überraschen, dass er so manch ziemlich interessante Freunde hat. Einer davon ist seit vielen Jahren sogar stolzer Besitzer eines Mehrfamilienhauses in einer deutschen Großstadt mit rund 30 Mietern. Was liegt also näher, dass unser Joki seinen Freund für ein Interview beiseite nimmt und ihn den realen Alltag mit seinen Höhen und Tiefen beschreiben lässt. Wieviel Aufwand steckt wirklich dahinter? Lohnen sich eigene Immobilien als Kapitalanlage? Mehr dazu im Interview.

Jens: Ja, hallo zusammen. Ich bin Jens, 35 Jahre alt und bin seit rund 3 Jahren zusammen mit meiner Frau selbständig. Davor war ich Wirtschafts- und Unternehmensberater und habe in derZeit auch mal für Banken als Berater gearbeitet, v. a. im Bereich Risikomanagement. Dazu muss man auch wissen, dass ich vom Hintergrund her eigentlich Physik studiert habe. Ich bin also schon von jeher eher ein mathematisch-pragmatisch orientierter Mensch.

Jens: Das hängt ja auch ein bisschen mit der Geschichte zusammen, warum wir uns hier gegenübersitzen und das Interview führen. Das sieht heute bei mir nämlich ganz anders aus, als ich es früher gemacht habe.

Während meines Physikstudiums und auch während meiner Zeit als Unternehmensberater habe ich sehr gerne in Aktien investiert und dabei so ein bisschen eine zweigleisige Strategie gefahren. Zum einen hatte ich einen aktiven Trading-Part, wo ich bestimmte Einzelwerte gekauft und relativ kurzfristig wieder verkauft habe, von denen ich mir kurzfristiges Renditepotenzial versprach. Auf der anderen Seite hatte ich aber auch einen bodenständigen, defensiven Teil u. a. mit ETFs, um eine gewisse Grundsicherheit zu haben.

Die Tradinggeschichte hat einigermaßen funktioniert, weil da auch ein einige sehr gut performende Einzelwerte dabei waren. Aber da habe ich wohl im Nachhinein betrachtet wohl ein bisschen Lotto gespielt und hatte auch einfach etwas Glück dabei. Tja und heute sieht das natürlich ein bisschen anders aus, da ich mittlerweile ein großes „Sparschwein“ habe, wie ich bezeichne: mein Mehrfamilienhaus!

Jens: Das Haus habe ich vor mittlerweile acht Jahren im Rahmen einer Erbschaft bekommen. Es hat zehn Wohneinheiten und zwei Läden, ist also ein gemischtes Haus.

Was den Zustand angeht: Der war damals auch eines der Probleme, die ich durch die Erbschaft mit bekommen habe und ist auch ein bisschen der Grund, warum ich selbst das Haus als „großes Sparschwein“ bezeichne. Ich hatte im Vorfeld der Erbschaft auch schlicht wenig Kontrolle über den ursprünglichen Zustand des Hauses.

Als ergänzende Information: Ich musste zum Zeitpunkt des Erbes etwa ein Drittel (!) des damaligen Hauswertes als Erbschaftssteuer abführen sowie weitere Gebühren z. B. für den Notar entrichten. Dafür musste ich auch einen Kredit aufnehmen…

Zurück zum Zustand des Hauses damals: Generell muss man sich das dann auch erst einmal in aller Ruhe anschauen und gucken, wie man damit klarkommt. Es gab an manchen Stellen durchaus diverse Überraschungen, wo man als unbedarfter Neueinsteiger gar nicht draufkommt. An manchen Stellen des Hauses wurde damals mit einem speziellen Beton gebaut, was dann etwa den erforderlichen Abriss einer Wand unnötig schwierig macht. Sowas bekommt man aber auch meist erst mit, wenn die eigentliche Arbeit schon begonnen ist.

Auf der anderen Seite gab es zudem generell bei vielen Dingen auch einen erheblichen Sanierungsstau, wo sich viele Jahre lang einfach nicht darum gekümmert wurde. Die Vorbesitzerin hat sich da jahrelang vorher nichts gemacht und der Verwalter, der für viel Geld sich eigentlich um das ganze Objekt kümmern sollte, hat das Ganze auch einfach schleifen lassen. Der hat sich das Geld in die eigene Hose eingesteckt und das Haus schlicht verfallen lassen. Das war dann schon eine schwierige Situation, so ganz am Anfang meiner neuen Hausbesitzerrolle.

Aber das ist ja auch ein grundsätzliches Problem von einer Immobilie, die man in welcher Form auch immer erwirbt: Man weiß ja oftmals gar nicht, was der wirkliche innere Zustand ist. Das kann von vorne ja noch ein bisschen schön saniert sein und schick aussehen. Aber wenn man dann bspw. von der anderen Seite draufgucken will oder auch den Zustand von Heizung, Dach, was auch immer einschätzen will - das finde ich eines der Schwierigkeiten von Immobilien. Wobei man es noch es bisschen leichter hat, wenn man ein komplettes Haus kauft. Beim Kauf einzelner Wohnungen ist es noch viel schwieriger zu kontrollieren oder zu überschauen, was alles hinter der Fassade falsch sein könnte.

Jens: Ja, sehr gerne. Baujahr des Hauses ist 1959 und es hat eine gesamte Wohnfläche von ca. 1.085 m². Das Dachgeschoss ist dabei noch gar nicht ausgebaut; es gäbe also die Möglichkeit, das Ganze zu erweitern. Es gibt im ganzen Haus wie gesagt 10 Wohneinheiten mit zwei Läden. In den Wohnungen leben insgesamt etwa 30 Personen, wobei nur in zwei Wohnungen jeweils eine Person lebt. Im Durchschnitt sind es zwei Leute pro Wohnung, wobei alle Wohnungen vermietet sind. Es steht also keine leer.

Jens: Diese Statistiken kann ich persönlich in der Tat gut nachvollziehen. Von daher würden mich diese Statistiken mal auch selbst generell interessieren.

Ich kann von meiner Seite aus sagen, dass es tatsächlich viel Aufwand ist. Ich hatte ja wie bereits erwähnt zum Zeitpunkt des Erbes auch den damaligen Verwalter erst einmal „mitgeerbt“. Es stellte sich für mich nach einer Weile heraus, dass er im Vergleich absurd hohe Verwaltungsgebühren verlangt hat, die es für mich erst einmal zu reduzieren galt. Nachdem ich mich in die ganze Thematik reingearbeitet hatte, habe ich relativ zügig den Verwalter gewechselt und dabei auch geringere Verwaltungsgebühren durchgesetzt, sodass diese als meine Fixkosten nicht mehr so hoch sind wie zu Beginn. Diese betragen aktuell rund 6 % von den errechneten Kaltmieten.

Dann gibt es natürlich noch weitere Kosten wie z. B. für Brandschutzversicherung und Gewerbesteuer; das geht alles in die Nebenkostenabrechnung mit rein. Die Verwaltungskosten und Aufwände jedoch bleiben bei mir selbst, da ich auch einen durchaus nicht geringen Teil der Verwaltung selbst mache und dafür viel Zeit und Aufwand reinstecke. Dazu kommt auch die Buchhaltung, die bei 10 Wohnungen durchaus Zeit verschlingt. Weiterhin muss man ja auch da sein, wenn in einer Wohnung z. B. etwas kaputtgeht. Das geht dann bei 10 Wohnungen schon mal schnell Richtung Vollzeitjob. Deswegen habe ich auch viele besonders aufwändige Aufgaben an den Verwalter abgegeben. Wenn‘s nur eine Wohnung ist, geht’s viel leichter. Zwei Wohnungen gingen wahrscheinlich auch noch, dass man das komplett selbst verwalten kann. Aber wie gesagt, im Endeffekt muss halt stets die Buchhaltung gemacht werden; man muss die Nebenkostenabrechnung machen…Es gibt zwar mittlerweile gute Tools für, aber ich finde es dennoch manchmal schwierig. Daher finde ich persönlich das Preis-Leistungs-Verhältnis meines Verwalters vollkommen ok und zahle gern für diese Arbeitserleichterung.

Tja, und was dann noch an Kosten hinzukommt, die ebenfalls nicht auf die Mieten umgelegt werden können, sind die ganzen Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Da wird’s dann spannend für viele Leute, die eine Immobilie erwerben und dann feststellen: „Oh mein Gott, da sind ja Sachen dabei, die kann ich gar nicht überblicken“! Die Elektrik in meinem Haus zum Beispiel: Wer ist da selbst Fachmann genug, um vorher zu sehen, dass diese viel zu alt ist und echte Probleme damit hat, dem aktuellen Strombedarf eines normalen Bürgers des 21. Jahrhunderts im Gegensatz zu 1959 standzuhalten? Das war mir so nicht bewusst! Und das sind alles dann halt weitere Kosten. Genauso wie z. B. die Heizung, die etwa alle 20 Jahre gemacht werden muss; das Hausdach, das bei mir irgendwann auch ansteht…Das sind alles zukünftig anfallende Kosten, die von den Nettomieten zu stemmen sind. Ich habe jetzt schon die nächsten vier Jahresmieten komplett für solche Maßnahmen verplant: Die Heizung muss gemacht werden, genauso wie die besagte Elektrik. Letztes Jahr musste ich die Balkone sanieren, weil sich da Asbest drin befand war und die Balkone tatsächlich hätten bröckeln können. Ich konnte ja vorher nicht absehen, was unter den Bodenplatten ist, sodass ich also die letzte Jahresmiete nur da reingesteckt habe. So gesehen sind die künftigen Jahresmieten auf lange Frist schon verplant. Und da ist noch nichts an Schönheitsreparaturen oder ähnliche Maßnahmen dabei, also nichts, was wirklich den eigentlichen Wert des Hauses bzw. der Wohnungen steigert. Jetzt geht es erst einmal nur darum, den Zustand zu erhalten, während der Sanierungsstau abgearbeitet wird, der im Haus einfach da war und noch ist. Also im Moment für mich tatsächlich ein Nullsummenspiel.

Jens: Also, die gesamte Netto-Kaltmiete, die ich von den Mietern einnehme (abzüglich der Nebenkosten), liegt bei ungefähr 82.000 € jährlich. Ich selbst nehme mir jeden Monat davon mittlerweile 1.500 € als Gewerbeeinnahme raus; mithin sind wir dann also bei 18.000 € brutto, die ich dann pro Jahr rausnehme. Der Rest bleibt im Haus und wird für selbiges eingesetzt, wie ich schon eben beispielhaft erzählt habe.

Wenn etwa die Heizung ausgetauscht werden muss und wir wollen zum Beispiel eine Fernwärmeeinheit haben, dann sind wir halt schon bei rund 40.000 €, die mal eben so anstehen. Aktuell möchte ich im Haus die ganzen Wohnungseingangstüren austauschen, weil die von der Wärme- und Lärmdämmung sowie Einbruchsicherheit überhaupt nicht mehr dem Stand der Zeit entsprechen; die sind ebenfalls noch aus dem Jahr 1959. Das kostet mich insgesamt etwa 26.000 €. Dann müssen irgendwann auch die Fenster gemacht werden, was mich pro Wohneinheit um die 22.000 € kosten wird. Die Fenster sind dabei „schon“ von 1981, also nicht so alt wie das Haus. Ginge zwar alles eigentlich noch, ist aber auch einfach nicht schön anzusehen. Und wenn das Dach jemals kommen würde, also das Dach ausbauen, da sprechen wir dann von 100-200.000 €, die halt irgendwie zu stemmen wären. Ist natürlich auch eine Wirtschaftlichkeitsrechnung, die bei jedem anders ausfallen kann.

Ich gucke natürlich auch immer „“Wieviel Geld kann ich gerade ansparen?“ Aber bevor ich es gerade in Aktien oder so anlege, investiere ich es natürlich eher ins Haus oder in eben den Aufbau von zusätzlichem Wohnraum. Das ist dann sozusagen meine wirkliche Geldanlage.

Jens: Wie ich ja vorhin gesagt habe, ist bei mir ja auch noch eine Verwaltung dazwischengeschaltet, die mir eigentlich schon viel abnimmt. Also wenn jetzt irgendwo eine Wasserleitung bricht, dafür gibt es ja eh einen Notdienst von Handwerkern; das macht auch wahrscheinlich jeder so. Aber mein Verwalter nimmt natürlich auch so kleinere Reparaturaufträge an und unterstützt mich auch manchmal in größeren Projekten. Was aber auch klar sein sollte: Bei größeren Projekten kann mein Hausverwalter nicht für mich entscheiden. Er kann mich ggf. dabei beraten, welches Projekt ich als nächstes bzw. in welcher Reihenfolge angehen sollte; aber nicht für mich entscheiden. Dementsprechend bin ich dann schon fast jede Woche auch bei manchen Reparaturen, wenn es bspw. um die Frage geht „Soll man jetzt das Waschbecken, dass in der einen Wohnung gebrochen ist, durch ein Standardding ersetzen oder durch ein höherwertiges Teil?“, halt nach dem Motto „Wenn wir das ganze Bad mal zu einem späteren Zeitpunkt höherwertig renovieren wollen, können wir da auch schon jetzt direkt das höherwertige reinmachen“. Das sind Entscheidungen, die muss ich in diesem Moment vor Ort dann auch fällen.

Telefonate mit dem Verwalter sowie direkte Gespräche mit meinen Mietern (um nicht immer über den Verwalter zu gehen) sind sicherlich ein bis zwei Stunden pro Woche, wobei der Verwalter mir hier wieder viel abnimmt. Wenn da jetzt kein Verwalter zwischengeschaltet wäre, wüsste ich jetzt gar nicht, wieviel mehr das genau wäre…Die Buchhaltung vom Verwalter einmal im Quartal nachprüfen muss ich auch machen, was nochmal ein bis zwei Stunden sind. Hier hilft mir aber, dass er mir diese in einer sehr schönen Übersicht gut nachvollziehbar aufbereitet. Und wenn dann ein größeres Projekt kommt, dann steht man als Laie – wie ich es am Anfang war – natürlich erstmal vor einem Berg Arbeit: Mit den Handwerkern reden; von den Handwerkern erstmal ein ordentliches Angebot bekommen; von den Handwerkern überhaupt mal was zurück zu hören. Das ist hier in der Stadt, wo das Haus steht, auch ein echtes Problem, insbesondere seit dem Bauboom der letzten Jahre. Das ist alles Zeitaufwand, den ich vorher überhaupt nicht einkalkuliert hatte und aufgrund Unkenntnis auch nicht konnte. Das war auch so, als ich zum Beispiel die Balkone sanieren lassen wollte und zu Beginn mit einer Vielzahl von Handwerkern jeweils intensiv diskutieren musste. Da will jeder Handwerker persönlich vorbeikommen, sich den Balkon wirklich selbst angucken, wirklich selbst ausmessen. Und dann kommt jeder von den Handwerkern auf andere Maße bei ein und denselben Balkonen! Man denkt sich zu einem Zeitpunkt nur noch „Wie kann das in Deutschland sein?“ Schließlich kommen dann ganz unterschiedliche Angebote, die nicht einfach vergleichbar sind und genau geprüft werden müssen. Also allein für die Balkone vergingen von der ersten Idee „Ich muss die Balkone sanieren, da gehen die Platten kaputt“, bis zur eigentlichen Sanierung nochmal anderthalb Jahre.

Es waren also unfassbar viele Stunden, die dafür reingingen, Angebote zu vergleichen, mit Leuten zu sprechen und hinterher dann auch noch Architekten mit an Bord zu holen. Hier hatte ich den Vorteil, dass der Architekt zum Glück mit mir befreundet ist. Der hat mir dann einen Freundschaftspreis gemacht und hat auch noch die Baustellenaufsicht übernommen, (was man ab drei Stockwerken braucht), die ich selbst ohnehin gar nicht hätte machen dürfen, glaube ich. Das Gleiche auch mit den auszutauschenden Haustüren: „Einfach mal die Angebote einholen“und dann kommt jeder Handwerker persönlich vorbei, schickt einem dann ein Angebot und diese musste ich schließlich alle vergleichen. Dafür gingen schon ca. vier Stunden Zeitaufwand drauf. Für die Beaufsichtigung der Handwerker bei der eigentlichen Ausführung werde ich auch nochmal sicherlich rund zehn Stunden ansetzen müssen, die ich dann auch während der Arbeitszeit vor Ort sein muss. Regelmäßig drüber gucken muss man leider Gottes bei allen Handwerkern, weil im Moment (ich weiß nicht ob es im Moment besonders schlimm ist, mir kommt es jedenfalls so vor) haben die soviele Aufträge - die schludern zuweilen, weil die einfach schnell fertig werden wollen. Wenn man da nicht drauf guckt, dann kommt da der letzte Mist bei raus. Und das ist halt alles schon ziemlich anstrengend und bedeutet einfach viel Zeit und Aufwand.

Jens: Am Anfang hatte ich es ja schon erwähnt: Der Verwalter, den ich bei Erbschaft erst einmal mit übernommen habe, war unverschämt; der hat mich dann auch mal belogen. Da hieß es etwa, es wäre ein Energieausweis vom Haus vorhanden, er hätte ihn nur gerade heute nicht dabei, aber er würde ihn das nächste Mal vorbeibringen. Dann kam er das nächste Mal wieder und hatte den Energieausweis wieder nicht dabei, bis sich dann herausgestellt hat, dass es keinen gab. So verging ein ganzes halbes Jahr, weil er mich immer wieder erfolgreich hingehalten hat und ich ihm halt erst einmal vertraut habe. Im Nachhinein ein ganz großer Fehler. Danach habe ich einen besseren Verwalter gefunden, der viel weniger verlangt. Hier muss ich allen Leuten sagen, die sich überlegen, ein Haus zu kaufen und eine Verwaltung einbeziehen wollen: Ich habe bei meiner eigenen Suche alles Mögliche an verlangten Preisen gehört. Die Preispanne betrug je nach Anbieter zwischen 5 % der Nettokaltmiete bis hin zu 11 % der Warmmiete. Das sind schon ziemlich große Sprünge dazwischen. Da sollte man gut aufpassen, welchen Verwalter man sich nimmt und auch noch einmal hart mit demjenigen verhandeln bzgl. des finalen Preises.

Was Mietergeschichen betrifft: Mietnomaden hatte ich bisher keine. Ich hatte allerdings in der Vergangenheit einmal eine Messie-Wohnung drin. Ist natürlich auch erstmal ein schlimmes Schicksal eines Menschen. Aber das war auch keine absolute Horrorstory bei mir, also da ist jetzt nicht so wirklich was Schlimmes passiert. Man bekommt da als Vermieter auch Unterstützung durch die Stadt, sodass die dann ein bisschen darauf achten, dass es bei der betroffenen Person nicht überhand nimmt. Sicher kam es dann hin und wieder vor, dass sich die anderen Mieter über den Geruch beschwerten. Was gar nicht für mich ging, waren Situationen, wo Handwerker nicht in die Wohnung rein konnten, wenn drinnen etwas kaputt war. Da wird es dann immer schwierig. Und dann ist aber z. B. einmal eine Fensterscheibe gebrochen, weil von innen zuviel Müll dagegen drückte. Messie-Wohnungen sind jetzt also am Ende auch nicht der Traum eines Vermieters, das muss man ganz ehrlich sagen.

Was ich auch spannend fand, sind Mieter, die so ein bisschen Hauswart spielen wollen. Die versuchen dann immer irgendwie, die anderen anzuschwärzen. Die kommen dann auch oft direkt zu mir und nicht dem Verwalter und meinen dann bspw. „Ja, die haben jetzt wieder nicht richtig getrennt, dadurch sind wieder unsere Mülltonnen so voll“ und versuchen, ein riesiges Problem daraus zu machen. Bis mir dann einmal aufgefallen ist, dass zusätzliche Mülltonnen, etwa Plastik- oder Papiermülltonnen, in der hiesigen Stadt gar nichts kosten. Die kann man einfach dazustellen lassen und dann entspannt sich das Ganze wieder. Aber das kann natürlich zu einer schlechten oder angespannten Stimmung unter den Mietern führen, weil es dann heißt „Ich habe aber getrennt und die und die behaupten, ich hätte nicht getrennt“. Das ist aus meiner Sicht einfach unnötiger Nervenkrieg, den manche Nachbarn untereinander spielen…

Positive Überraschungen hatte ich aber auch. Bei einer Wohnung hatte ich es zum Beispiel, dass ich da lange nicht mehr selbst reingegangen bin, weil der Mieter sehr lange da lebte und es nie Beschwerden oder Probleme gab. Der Mieter ist dann irgendwann ausgezogen und dann habe ich überraschend zum ersten Mal gesehen, dass er auf eigene Kosten, auf eigene Rechnung das komplette Bad sanieren lassen und es deutlich schöner gemacht hat. Ist natürlich ein zweischneidiges Schwert, weil er mich zuerst eigentlich um meine Erlaubnis hätte bitten müssen. Auf der anderen Seite hat er das Bad krass aufgewertet und hat es mir nie in Rechnung gestellt, sodass ich ihm letztendlich bis heute noch sehr dankbar dafür bin. Das war einfach toll für mich. Er hat es natürlich auch selbst benutzt, hatte so fünf Jahre lang also selbst das schönere Bad gehabt. Aber ja, muss man echt sagen: Positive Überraschungen gibt es auch.

In einer anderen Wohnung hatte ich es kürzlich wieder. Da ist ein Handwerker eingezogen, der dann irgendwann zu mir meinte: „Der Boden in der Küche sieht scheiße aus. Kann ich einen neuen Boden verlegen, wobei Sie als Vermieter die Materialkosten für den neuen Belag zahlen?“ Das war natürlich für mich als Vermieter eine tolle Sache, weil ich nur die relativ geringen Materialkosten für den schönen Belag zahle, aber keine Handwerkerkosten hatte. Und der Mieter freute sich ebenfalls, weil er sich den neuen Belag selbst aussuchen konnte. Von solchen Deals haben dann immer beide Seiten ganz, ganz viel. Schönes Erlebnis als Vermieter.

Jens: Eine gute Frage, über die ich lange nachdenken musste. Aktuell ziele ich v. a. darauf ab, durch den kontinuierlichen Abbau des Sanierungsstaus den Wert des Hauses und der darin liegenden Wohnungen zu steigern. Allerdings kann ich die Mieten nicht in dem Tempo erhöhen, wie ich auch die Investitionen und Maßnahmen durchführe und entsprechend meine Kosten sind. Das heißt also, über die Miete kriege ich aktuell diesen höheren Wert nicht rein, denn obwohl sich der Kaufpreis meines Hauses seit der Übernahme verdreifacht hat, sind die Mieten in den letzten zehn Jahren nur um 5 % gestiegen. Das kennen wahrscheinlich viele Leute in anderen Städten. Das verlockt einen dann dazu, es doch wieder zu verkaufen, weil halt der mir ungefragt angebotene Kaufpreis weit von dem entfernt ist, was damals als Wert für das Gebäude angesetzt wurde.

Es ist wie gesagt auf der einen Seite verlockend; auf der anderen Seite frage ich mich aber auch „Was mache ich dann mit dem Geld? Wie sollte man das wieder anlegen, dass es sinnvoll genutzt wird?“ Da bleibt eigentlich aus meiner Sicht nur wieder u. a. das Thema „Immobilien“. Im Moment fände ich es also irgendwie schwierig, zu entscheiden. Deswegen werde ich das Haus wahrscheinlich behalten, auch weil ich ja jetzt wirklich weiß, wie die Substanz aussieht und die nächsten Pläne sind. Mein eigentlicher Plan ist es daher, diese Immobilie so richtig herauszuputzen, das Dach mitauszubauen und das Haus zu behalten. Ich nutze ja auch eine der Wohnungen im Haus zusammen mit meiner Frau selbst. Insofern glaube ich, dass dieses Haus langfristig in meinem Besitz bleiben wird, ich es also nicht verkaufen werde.

Mehr Immobilien kann ich mir im Moment auch nicht ganz vorstellen. Was maximal für mich vielleicht eine Option sein könnte, wäre die Situation, dass eines meiner Nachbarhäuser zum Verkauf steht. Wenn ich dann gerade auch einiges Geld auf der hohen Kante hätte (durch die Selbstständigkeit kommt ja manchmal Geld rein), dann könnte ich mir das als weitere Anlage evtl. vorstellen. Das hat ja gute Synergie- und Multiplikatoren-Effekte sowie weitere Vorteile, wenn man wirklich mehrere Häuser nebeneinander hat. Aber irgendwo anders oder sogar in einer anderen Stadt eine weitere Wohnung oder Haus zu kaufen, kann ich mir hingegen nicht vorstellen – auf keinen Fall.

Dann bleibt mir unter klingelnden Narrenglöckchen nur noch zu sagen: Vielen Dank, Jens!