Crowdinvesting-Tagebuch – Oktober 2017

15.10.2017 - Stefan Erlich - 0 Kommentare

Nachdem wir unser Crowdinvesting-Tagebuch eigentlich nur noch quartalsweise veröffentlichen wollten, sind wir angesichts der vielen neuen Entwicklungen nun doch wieder beim monatlichen Rhythmus angelangt. Darum geht es diesen Monat: Der erste Insolvenzantrag beim Immobilien-Crowdinvesting, ein Skandal, der keiner mehr ist, eine neue Plattform (kapilendo) und erste Erfahrungen mit dem Exporo-Investmentplan. Darüber hinaus gibt es die aktuellen Bonus-Aktionen der Plattformen und 2 x Investments bei bettervest bzw. LeihDeinerUmweltGeld.

• Aktueller Portfolio-Überblick & Neue Entwicklungen
• Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdinvesting
• Aktuelle Bonus-Aktionen der Plattformen
• Neue Projekte im Portfolio für Oktober 2017

Der aktuelle Portfolio-Überblick mit allen Kennzahlen

Aktuell sind wir im Rahmen unseres Crowdinvesting-Portfolios mit 17.700 € in 38 Projekten investiert. Blickt man heute auf die Anfänge unseres Tagebuches zurück, so ist das schon eine erstaunliche Leistung, zumal wir bis heute noch keinen einzigen Projektausfall und nur eine Zahlungsverzögerung (Projekt Bürgerenergiepark Eberswalde von LeihDeinerUmweltGeld) erleiden mussten. Das sagt natürlich rein gar nichts über die Zukunft aus, aber es ist insgesamt doch deutlich besser gelaufen als wir erwartet haben! Nach Steuern haben wir 153,68 € an Zinserträgen vereinnahmen können, was in Relation zum investierten Kapital noch nicht viel ist, allerdings liegt dies primär in der zumeist endfälligen Tilgung der meisten Immobilienprojekte begründet. Hier lauert im Übrigen auch das zukünftige Risiko gehäufter Projektausfälle!

Im Oktober erhielten wir eine vollständige Rückzahlung in Höhe von 538,08 € aus dem Viktoria-Luise-Platz-Projekt von Exporo (Tilgung + Zinszahlung) sowie die Zinszahlung aus dem Projekt "Sonneninvest 3" von Econeers (10,54 € nach Steuern). Als nervig stellte sich dabei heraus, dass Econeers die Steuerbescheinigungen des Kreditnehmers nur per Post verschickt und nicht online zur Verfügung stellt - angeblich aufgrund technischer Hürden. Bergfürst und LeihDeinerUmweltGeld machen dies aber mittlerweile standardmäßig per PDF im Online-Bereich, was das Nachvollziehen der Zins- und Tilgungszahlungen deutlich erleichtert. Ansonsten warten wir weiterhin auf die Rückzahlung aus dem Projekt "Ahl Scholl" (Zinsland), die sich leider seit Wochen verzögert. Der nächste anvisierte Termin ist der 15.10.2107. Es bleibt also spannend!

Zum Portfolio mit der vollständigen Projektübersicht

Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdinvesting

1) Erster Insolvenzantrag im Bereich Immobilien-Crowdinvesting

Nun ist es endlich soweit! Der erste echte Insolvenzantrag bei einem Immobilien-Projekt ist da! Warum "endlich"? Nun, unsere Warnungen, dass Immobilien-Crowdinvesting nicht die sichere Bank ist, für die viele sie halten, blieben (bisher) weitgehend ungehört. Viele Anleger scheinen noch immer nicht verstanden zu haben, dass man hier eher eine Art unternehmerischen Kredit gewährt, der mit der Immobilie zwar schon etwas zu tun hat, aber nicht klassisch über eine Grundbuchsicherung. Wirtschaftet der Unternehmer schlecht, so kann es gut zu einem Ausfall kommen, egal, ob die Immobilie an sich schon steht und ggf. noch verwertet werden kann.

Im vorliegenden Fall hat es das Projekt "Luvebelle" in Tempelhof getroffen, für das über Zinsland in zwei Fundings insgesamt 1,25 Millionen € eingesammelt wurden. Der Geschäftsführer der Projekt- und Muttergesellschaft hat im September einen Insolvenzantrag gestellt. Angeblich sei die wirtschaftliche Lage des Projektes weiterhin positiv, allerdings sei die Liquiditätssituation weniger rosig, weil Kaufpreiszahlungen ausgeblieben seien. Zudem hätte der kaufmännische Leiter das Unternehmen verlassen, was wohl ebenfalls zu Problemen geführt hat. Zinsland hat sowohl per E-Mail als auch über einen Blog-Eintrag über die Probleme informiert - aus unserer Sicht vorbildlich, auch wenn der Einfluss von Zinsland auf die weitere Entwicklung wohl gering sein dürfte.

Nehmen Sie diesen ersten Insolvenzantrag zum Anlass, sich selbst noch einmal über die Risiken dieser Anlageform bewusst zu werden. Es ist keine Schande, nicht zu investieren (siehe auch "Ein Plädoyer fürs Nichtstun bei der Geldanlage"). Nur wer sich der Totalverlustrisiken bewusst ist und über eine breite Streuung, wie wir sie hier betreiben, das Verlustpotential verringert, hat am Ende überhaupt die Chance, langfristig positive Renditen mit Crowdinvesting zu erzielen!

2) Rückzahlung der "Skandal-Projekte" Nordkap & Kantoneum

Ganz im Kontrast zur Luvebelle-Insolvenz stehen die zwei "Skandal-Projekte" Nordkap (Bergfürst) und Kantoneum (Zinsland). Im Juli berichteten wir über Gerüchte, nach denen die mit den Projekten assoziierte Sensus-Gruppe Probleme habe und eine Insolvenz der Projekte kurz bevor stünde. Zinsland, Bergfürst und die Sensus-Gruppe dementierten schnell, allerdings konnte der Fall erst jetzt zu den Akten gelegt und zur Zufriedenheit der Anleger abgeschlossen werden, nachdem sowohl Bergfürst als auch Zinsland die Rückzahlung von den betroffenen Projektgesellschaften erhalten und an die Anleger weitergeleitet haben. Aus dem vermeintlichen Skandal ist also nun doch ein Happy End geworden und es bleibt für solche Fälle wieder einmal die Erkenntnis: "Erst einmal Ruhe bewahren!". Das heißt nicht, dass es immer so gut ausgehen muss, aber wer bei einem drohenden Verlust nicht überwiegend mit den Schultern zuckt (dank des hoffentlich stark diversifizierten Portfolios!), der hat mit Crowdinvesting u. U. einfach die falsche Anlageklasse gewählt.

3) Neue Plattform: kapilendo (Unternehmensfinanzierungen)

Neu gestartet bei uns ist im Zuge der Online-Stellung unseres komplett überarbeiteten Crowdinvesting-Vergleichs die Crowdinvesting-Plattform kapilendo. Die Berliner fokussieren sich auf die Finanzierung bestehender Unternehmen, also keine Startups, sondern Firmen, die bereits ein etabliertes und erprobtes Geschäftsmodell aufweisen können. Das macht die vermittelten Darlehen noch nicht zur sicheren Anlage, aber es verbessert aus unserer Sicht das Chance-Risiko-Verhältnis gegenüber Startups deutlich. Leider sind die über kapilendo finanzierten Volumina zumeist relativ klein, sodass die Projekte häufig innerhalb von weniger als eine Stunde vollständig finanziert werden. Das macht es Anlegern vergleichsweise schwer, hier zu investieren. Man kann sich allerdings registrieren und wird dann frühzeitig über neue Investments informiert. Wir sagen: "Herzlich Willkommen kapilendo"!

Zu den aktuellen Projekten von kapilendo

4) Erste Rate und Erfahrungen zum Exporo-Investmentplan

In der letzten Ausgabe unseres Crowdinvesting-Tagebuches berichteten wir über den von Exporo aufgesetzten "Investmentplan". Dabei handelt es sich um eine Art automatisiertes Investment in ein breit gestreutes Crowdinvesting-Immobilien-Portfolio, ähnlich zu unserem. Das Modell löst eines der aus unserer Sicht großen Probleme des Crowdinvestings: der hohe Verwaltungs- und Zeitaufwand! Im Zuge der ersten Investment-Tranche haben wir insgesamt 2.400 € investiert, die nun über einen Zeitraum von 12 Monaten per Lastschrift eingezogen und investiert werden. Die erste Rate in Höhe von 200 € wurde Mitte September abgebucht und Exporo informierte am 11.10. über die erfolgten Investitionen: So floss das Geld in das Projekt "Pfaffenhofen" (4,75 %) und in das "Hotel am Rebstockpark" (6,00 %). Bisher ist natürlich noch nicht viel passiert, aber das Konzept gefällt uns und hat Potential! Leider sind aktuell keine neuen Anlagen im Rahmen des Investmentplans möglich.

Aktuelle Bonus-Aktionen von Crowdinvesting-Plattformen

Im Folgenden finden Sie alle uns aktuell bekannten Bonus- und Sonderaktionen der Crowdinvesting-Plattformen. Bitte lesen Sie vor einer Nutzung dieser Aktionen stets das Kleingedruckte und machen Sie sich immer bewusst, dass solche Bonus-Aktionen nicht aus reiner Nächstenliebe offeriert werden. Die Crowdinvesting-Plattformen haben natürlich ein großes Interesse daran, dass Sie bei ihnen investieren. Die Entscheidung für Crowdinvesting sollte nicht von einer Bonus-Aktion abhängig gemacht werden, sondern vor allem von Ihrer persönlichen Risikoneigung/Risikotragfähigkeit.

Alle aktuellen Crowdinvesting-Bonus-Aktionen finden Sie in unserer Bonus-Übersicht.

Neue Projekte im Portfolio - Übersicht & Besprechung

Im Folgenden finden Sie alle Projekte, in die wir diesen Monat investiert haben. Die zwei im vorangehenden Monat aufgenommenen Projekte finden Sie dagegen in unserem ausführlichen Crowdinvesting-Portfolio. Beachten Sie allgemein die folgenden Hinweise zu diesen Projekten:

Projekt 1: bettervest - Energetische Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie in Ladenburg

Projektbeschreibung & Diskussion:

Bei diesem Projekt handelt es sich um die erste Immobilie, die über bettervest finanziert wird. Das denkmalgeschützte Gebäude in Ladenburg wurde bereits zu einem großen Teil saniert, allerdings soll nun auch der gewerbliche Bereich im Erd- und Untergeschoss modernisiert und an eine Brauerei vermietet werden. Hierfür benötigt die eigens gegründete Projektgesellschaft taronova Projekt Ladenburg GmbH das über bettervest vermittelte Darlehen. Interessant fanden wir das Projekt, weil es nicht dem klassischen Immobilien-Geschäftsmodell entspricht, bei dem das Darlehen aus dem Verkaufserlös der noch zu bauenden Wohnungen zurückgezahlt wird. Vielmehr erzielt die Firma aus der Vermietung der Gewerbeflächen einen Umsatz, der laut Projektbeschreibung ausreichen würde, um das Darlehen über die Laufzeit pünktlich zu bedienen.

Die Laufzeit ist mit 10 Jahren natürlich sehr lang und die Zinsen mit 4,25 % auf einem für Immobilien-Crowdinvesting eher niedrigen Niveau. Da wir aber daran interessiert sind, unser Portfolio robust gegenüber Marktveränderungen zu machen (z. B. eine Immobilienkrise), haben wir uns dennoch für ein Investment entschieden. Etwas negativ aufgestoßen ist uns bei diesem Projekt leider, das zunächst der Eindruck erweckt wird, man finanziere hier die noch bevorstehende Sanierung der Immobilie. Tatsächlich ist diese aber bereits überwiegend abgeschlossen. Es geht nun scheinbar im Rahmen der Crowd-Finanzierung eher um den Ausbau der Gewerbeeinheit, um sie anschließend zu vermieten. Es verschwimmen dabei die Grenzen zwischen Immobilien- und Unternehmensfinanzierung. Das Ganze ist allerdings kein bettervest-spezifisches Kommunikationsproblem, sondern ein generelles im Crowdinvesting-Markt. Von einem Investment hat es uns daher nicht abgehalten.

Zu den aktuellen Projekten von bettervest

Projekt 2: LeihDeinerUmweltGeld - BHKW Flexibilisierung Gröna

Projektbeschreibung & Diskussion:

Im Rahmen dieser Finanzierung haben wir ein nachrangiges Darlehen an die Bioenergie Gröna GmbH & Co. KG in Höhe von 500 € vergeben. Die Firma betreibt in Gröna eine Biogasanlage, die aus Gülle und Maissilage der benachbarten Betriebe bereits seit etwa 10 Jahren Strom und Wärme erzeugt. Im Zuge neuer gesetzlicher Möglichkeiten soll laut Projektbeschreibung nun ein zusätzlicher Motor installiert werden, mit dem eine stärkere und flexiblere Stromerzeugung zu bestimmten Tageszeiten ermöglicht wird. Diese wird vom Gesetzgeber mit Zuschüssen über 10 Jahre gefördert. Darüber hinaus soll ein Großteil der Finanzierung aber auch dafür genutzt werden, bestehende Darlehen abzulösen (271.000 €). Das ist insofern etwas ärgerlich, weil das Projekt als "BHWK-Flexibilisierung" vermarktet wird, aber letztlich nur ein kleiner Teil wirklich in den Umbau fließt.

Wir haben uns dennoch für das Projekt entschieden, weil es sich hier um eine Bestandsanlage mit bewährtem Geschäftsmodell zu handeln scheint, die Laufzeit mit 5 Jahren vergleichsweise überschaubar ist und der Zinssatz mit 5,50 % eher sogar im oberen Bereich der erneuerbaren Energien liegt. Ärgerlich ist, wie beim bettervest-Projekt auch, dass nicht klar kommuniziert wird, in was hier überwiegend investiert wird, denn letztlich handelt es sich hier primär um eine Umschuldung und nur zu einem geringen Teil um eine Anlagen-Flexibilisierung. Das ist nicht per se schlimm, allerdings möchte man als Anleger doch gerne Klartext hören und kein Marketing-Wischiwaschi. Aus unserer Sicht würde es allen Crowdinvesting-Plattformen gut tun, hier eine klarere und transparentere Kommunikation zu fahren.

Zu den aktuellen Projekten von LeihDeinerUmweltGeld