Crowdinvesting-Tagebuch Oktober 2016 - Der Praxistest mit echtem Geld

17.10.2016 - Stefan Erlich - 0 Kommentare

Im Monat Oktober hatten wir wieder einmal die Qual der Wahl - allerdings nur, was Immobilienprojekte angeht. Dabei wollen wir doch gerade breit diversifizieren und eben NICHT nur auf den Immobilienmarkt setzen. Die geringe Anzahl an verfügbaren Projekten aus dem Bereich der Erneuerbaren Energien ist ein Problem, das uns seit dem Start im Mai diesen Jahres begleitet und wohl nicht so einfach zu beseitigen sein wird. Was uns sonst noch diesen Monat beschäftigt hat und wie unser Portfolio mittlerweile aussieht, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

• Portfolio-Übersicht Oktober 2016
• Neue Projekte im Portfolio für Oktober 2016
• Zur September-Ausgabe unseres Crowdfunding-Tagebuches

Neuigkeiten & Aktueller Portfolio-Überblick Oktober 2016

Zwei neue Investments

Wir haben auch diesen Monat unsere Anlagestrategie fortgesetzt und insgesamt 1.000 € in Crowdfunding-Projekte investiert. Dabei mussten wir leider wieder auf zwei Immobilienprojekte setzen, da uns im Moment die Diversifikationsmöglichkeit im Bereich der Erneuerbaren Energien fehlt. Nachdem wir letzten Monat erstmals bei allen bei uns verfügbaren Plattformen investiert waren, haben wir diesen Monat mit Exporo wieder am Anfang der Liste begonnen und uns zusätzlich bei der kürzlich bei uns gestarteten Plattform dagobertinvest engagiert.

Wichtige Kennzahlen des Portfolios

Der Anteil der Immobilienprojekte ist mit 70,60 % nun leider wieder über die 70%-Hürde gerutscht. Damit ist unser Portfolio leider sehr stark von der Entwicklung des Immobilienmarktes abhängig. Läuft es hier weiter rund, freuen wir uns natürlich über die tollen Renditen. Geht uns in Deutschland allerdings der Immobilienmarkt in die Binsen, haben wir ein Problem. Aufgrund der Diversifikation über aktuell 14 Projekte können wir Ausfälle bis zu einem gewissen Grad zwar verkraften, aber nicht in gehäufter Form. Das Ziel für die Zukunft sollte also weiterhin lauten, stärker in andere Bereiche zu diversifizieren, aufgrund der Verfügbarkeit wohl primär die Erneuerbaren Energien. Im Übrigen sind wir mit insgesamt investierten 6.020 € mittlerweile bei der Hälfte der ursprünglich geplanten Dauer unseres Echtgeld-Tests angekommen (12 Monate). Es liegen nun mindestens weitere 6 Monate und 6.000 € Investment vor uns.

Kommentar: Die besten Projekte hat: niemand?

Aufgrund der Vermarktungskooperationen mit den Crowdfunding-Plattformen findet natürlich auch stets ein gewisser Austausch zwischen uns und den Verantwortlichen statt. Was dabei auffällt ist zum einen, wie viel Druck derzeit seitens der Plattformen besteht, ihre Projekte mit Investments zu füllen. Offensichtlich ist die Gruppe von Anlegern, die sich an Crowdfunding wagt, noch immer sehr klein - verständlicherweise. Zum anderen fällt auf, wie praktisch jede Plattform über die Projekte der anderen lästert. So wirft man sich gegenseitig zu wenig kritische Projektprüfung vor, verteufelt die zu geringen Eigenkapitalquoten der Konkurrenzprojekte oder prangert Interessenskonflikte an. Da fällt es uns regelmäßig schwer, eine vernünftige Einschätzung vorzunehmen und am Ende bleibt vor allem eine Erkenntnis: Die besten Projekte hat niemand! Alle kochen nur mit Wasser und haben ihre Stärken und Schwächen.

Es zeigt auch ganz allgemein, wie schwer es ist, in diesem Markt die guten von den schlechten (Plattformen/Projekten) zu unterscheiden. Wenn man ehrlich zu sich selber ist, wissen wir schlichtweg nicht, welche Projekte erfolgreich sein werden und welche nicht. Umso stärker sollte wohl das Ziel der Diversifikation verfolgt werden, denn dies ist der Punkt, den wir als Anleger tatsächlich direkt beeinflussen können, die Projektsicherheit dagegen nicht. Es ist letztlich das gleiche Prinzip, das bei Anlagen in Aktien und Anleihen derzeit als das bestmögliche gilt: die breite Streuung über möglichst viele Wertpapiere mittels ETFs und ohne die selektive Auswahl von vermeintlich erfolgversprechenden Einzeltiteln.

Gleicher Projektpartner, trotzdem Diversifikation?

Im Rahmen des aktuellen Echtgeld-Portfolios sind wir erstmals über folgendes Problem gestolpert: Das über Exporo angebotene Projekt “Schulzendorfer Straße” wird von der Fortis Wohnwert GmbH umgesetzt, die sich auch für das am 13.05.2016 ins Echtgeld-Portfolio aufgenommene Projekt “Viktoria-Luise-Platz” verantwortlich zeichnet. Wir haben also mittlerweile zwei Projekte vom gleichen Entwickler im Portfolio. Nun tritt die Fortis Wohnwert GmbH selbst nicht als Darlehensnehmerin auf, sondern die jeweilige Projektgesellschaft. Es stellt sich dennoch die Frage, inwiefern diese Konstellation nicht unserem Ziel der breiten Diversifikation entgegenläuft, schließlich wollen wir ja gerade eine möglichst geringe Korrelation zwischen den Projekten erreichen. Wir haben uns selbst noch keine abschließende Meinung dazu gebildet, allerdings werden wir diesen Punkt bei zukünftigen Investment im Hinterkopf behalten, da sich ähnliche Konstellationen auch bei anderen Crowdfunding-Plattformen zeigen.

Unser Crowdfunding-Newsletter

Seit letztem Monat gibt es nun auch einen separaten Newsletter zum Thema Crowdfunding von uns. Dieser erscheint parallel zum Crowdfunding-Echtgeld-Portfolio jeweils zur Mitte jeden Monats. Die Anmeldung ist derzeit nur für Abonnenten unseres monatlichen Anleger-Updates möglich. Möchten Sie daher unseren Crowdfunding-Newsletter erhalten, dann registrieren Sie sich zunächst über folgenden Link für unseren Hauptnewsletter. Sie erhalten einen Tag nach erfolgreicher Registrierung dann eine separate E-Mail von uns mit dem Aktivierungslink für den Crowdfunding-Newsletter.

Sie werden sicherlich bemerkt haben, dass unsere Portfolio-Grafik aufgrund der Anzahl der Projekte mittlerweile etwas unübersichtlich geworden ist. Eventuell werden wir darin zukünftig nur noch die aggregierten Daten darstellen und die einzelnen Projekte in eine Excel-Tabelle auslagern. Wenn Sie dazu Tipps und Vorschläge haben, dann schicken Sie einfach eine kurze E-Mail an info@kritische-anleger.de. Wir freuen uns über Zuschriften!

Projekt 1: dagobertinvest – Wohnanlage am Wörthersee (Österreich)

Projektbeschreibung:

Die Crowdfunding-Plattform mit dem lustigen Namen “dagobertinvest” ist erst seit Kurzem bei uns gelistet und fokussiert sich auf Projekte und Unternehmen aus Österreich. Wir haben uns im Rahmen des Echtgeld-Portfolios für das Wohnbauprojekt am Wörthersee entschieden. Es sollen hier insgesamt drei alleinstehende Häuser mit 12 Wohneinheiten auf einem Grundstück in Schiefling-Auen entstehen (ca. 24 km von Villach entfernt). Bis zum Herbst 2017 will man das Projekt am Wörthersee fertigstellen, wobei der Baubeginn laut Projektbeschreibung für September/Oktober 2016 geplant ist. Empfängerin des Nachrangdarlehens ist die SLM Verwaltung & Beteiligungs GmbH, die im Januar diesen Jahres gegründet wurde.

Anleger werden von der Darlehensnehmerin für ihr Investment mit 6,5 % pro Jahr beglückt, was im aktuellen Crowdfunding-Umfeld recht ansehnlich ist. Mit 18 Monaten ist auch die Laufzeit des Ganzen angenehm kurz. Sowohl die Rückzahlung als auch die Gutschrift der Zinsen erfolgt endfällig, also erst nach Ablauf der 18 Monate. Primär gewählt haben wir das Projekt übrigens zum Testen der im deutschen Markt noch recht unbekannten Plattform dagobertinvest und auch im Sinne der geografischen Streuung.

Beobachtungen:

• Fehlende Finanzdaten: Leider konnten wir keine Daten zu den Kosten und der Finanzierungsstruktur des Vorhabens in der Projektbeschreibung finden. Zwar gibt es eine Art Business Plan zum Download, allerdings enthält dieser keine wirklich aussagekräftigen Zahlen zum eigentlichen Projektvorhaben, auch wenn der Abschnitt “Der Finanzierungsbedarf” dies erwarten lässt. So ließ sich leider weder die Eigenkapitalquote des Projektes bestimmen noch ein Eindruck von der Finanzplanung allgemein gewinnen - schade!
• Mehr Transparenz: Wir hätten uns allgemein noch etwas mehr Transparenz hinsichtlich der möglichen Risiken und Sicherheiten gewünscht. Im Darlehensvertrag findet sich z. B. der Hinweis auf die Zweckbindung des Darlehens, in der Projektbeschreibung dagegen nicht. Interessant wäre zudem, wie man mit Verzögerungen bei der Baugenehmigung und dem Bau selbst umgehen würde. Andere Plattformen sind diesbezüglich schon deutlich weiter. Das spricht nicht zwangsläufig gegen dagobertinvest oder das Projekt selbst, zeigt aber, dass hier noch Verbesserungspotential hinsichtlich der Darstellung und Projektbeschreibung besteht.

• Zu den aktuellen Projekten von dagobertinvest

Projekt 2: Exporo – Bestandsimmobilie in Berlin (“Schulzendorfer Straße”)

Projektbeschreibung:

Im Rahmen des über Exporo vermarkteten Immobilienprojektes “Schulzendorfer Straße” sollen in Berlin-Mitte zwei bestehende Gebäude revitalisiert werden. Dabei werden die Gemeinschaftsbereiche saniert (u. a. zwei Fahrstühle) und es entstehen einige neue Loft-Wohnungen. Die Modernisierung der restlichen Wohneinheiten ist den jeweiligen Käufern überlassen, wobei diese laut Projektbeschreibung verschiedene Vorschläge zur Modernisierung durch den Projektentwickler erhalten können. Das Projekt wird von der Fortis Wohnwert GmbH umgesetzt, wobei als Darlehensnehmerin wie im Immobilienbereich üblich nur die eigens gegründete Projektgesellschaft Fortis Wohnwert GmbH & Co. Schulzendorfer KG auftritt. Dieses Projekt ist im Übrigen das dritte über Exporo finanzierte Projekt der Fortis Wohnwert GmbH, was Fragen hinsichtlich der Diversifikation aufwirft (siehe oben).

Mit 5,50 % gewinnt das Projekt sicherlich keine Rendite-Preise, allerdings steht für uns im Rahmen des Echtgeld-Portfolios ohnehin nicht die Rendite im Vordergrund, sondern die Entwicklung eines breit gestreuten und diversifizierten Portfolios. Die Rendite soll hierbei nur eine zweitrangige Rolle spielen. Die Laufzeit liegt mit 2 Jahren im üblichen Rahmen und auch bei der Zinszahlung und Tilgung gibt es keine Überraschungen (jeweils endfällig). Exporo stuft das Projekt auf der hauseigenen Risikoskala in die Kategorie B ein, die zweitniedrigste. Offen bleibt allerdings, wie sich diese Bewertung ganz konkret ergibt. Exporo hat angekündigt, im Laufe des Jahres Informationen dazu nachzuliefern. Wir sind gespannt!

Beobachtungen:

• Niedrige Eigenkapitalquote: Exporo gibt in der Projektbeschreibung recht transparent Auskunft über die Finanzierungsstruktur, was wir schön finden. Gleichzeitig findet sich dort aber die Angabe von 4,32 % für die Eigenkapitalquote, was für uns als Laien doch erschreckend niedrig erscheint. Letztlich fehlt uns die fachliche Erfahrung, um die Relevanz solch niedriger EK-Quoten abschließend beurteilen zu können, allerdings sagt einem der gesunde Menschenverstand, dass solche Quoten wenig Spielraum für Unvorhergesehenes lassen. Wir haben dennoch investiert, um den Gedanken der Diversifikation zu folgen, ohne uns anzumaßen, die Sicherheit eines Projektes wirklich verlässlich einschätzen zu können. Es verbleibt aber dennoch ein “Gschmäckle” wie der Schwabe sagen würde.
• Lastschrift möglich: Schön bei Exporo ist wie immer die Möglichkeit des Lastschrifteinzuges. Das erspart uns die manuelle Überweisung des Investitionsbetrages.
• Verzinsung: Die Verzinsung erfolgt bei Exporo ab dem Eingang des Investitionsbetrages und nicht erst ab der Auszahlung an den Projekteigner oder nach Ablauf der Widerrufsfrist. Absolut gesehen ist der dadurch gewonnene Zinsertrag natürlich minimalst, aber es ist dennoch schön zu sehen, dass hier im Sinne des Anlegers gehandelt wird.

• Zu den aktuellen Projekten von Exporo