Crowdinvesting-Tagebuch Juni 2017

15.06.2017 - Stefan Erlich - 0 Kommentare

Der Juni bescherte uns nicht nur gutes Wetter, sondern auch zwei neue Investments im Wert von jeweils 500 €. So mussten wir aufgrund des Mangels an geeigneten Projekten aus dem Bereich der Erneuerbaren Energien wieder einmal in die Immobilienschublade greifen und haben uns bei einem Projekt von Zinsland und einem von Home Rocket engagiert. Darüber hinaus gibt es Neues vom Finanzjoker, gute Nachrichten von der Bundesregierung und einen kleinen Rüffel für Econeers. Wer zudem nach den aktuellen Bonus-Aktionen sucht, wird hier fündig.

• Unser Portfolio im Überblick mit allen Kennzahlen
• Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdfunding
• Aktuelle Bonus-Aktionen der Plattformen
• Neue Projekte im Portfolio für Juni 2017

Der aktuelle Portfolio-Überblick mit allen Kennzahlen

Unser Portfolio ist im Juni dank zwei neuer Projekte um weitere 1.000 € im Wert gestiegen. Damit liegen wir mittlerweile bei über 14.000 € Projektvolumen und genau 30 Projekten. Aktuell kann uns damit auch nach Abzug von Steuern problemlos jedes Jahr ein Projekt komplett ausfallen, ohne dass es unser Portfolio ins Negative zieht. Da wir bereits ein Jahr ohne Ausfälle hinter uns haben, haben wir sogar noch einen zusätzlichen Risikopuffer und das zweite Jahr ist mittlerweile auch schon fast zur Hälfte vorbei. Wir müssen allerdings davon ausgehen, dass mögliche Ausfälle in der Zukunft relativ konzentriert auftreten werden (z. B. aufgrund einer Immobilienkrise), insofern ist der Aufbau dieses Risikopuffers auf jeden Fall sinnvoll und wichtig.

Bei der Rendite verharren wir weiterhin bei etwas unter 6 %, was sich wohl auch in Zukunft nicht signifikant nach oben hin ändern wird. Eher erwarten wir ein leichtes Absinken, da aktuell schon eine leichte Tendenz zu niedrigeren Renditen beim Crowdinvesting zu beobachten ist. In den kommenden Wochen erwarten wir im Übrigen drei Zinszahlungen und sogar eine vollständige Rückzahlung, sodass wir ggf. in drei Projekte statt der üblichen zwei investieren werden. Leider erweist es sich weiterhin als besonders schwierig, genügend geeignete Projekte aus dem Bereich der Erneuerbaren Energien und Energieeffizienz zu finden, weshalb die Immobilien mit etwa 66 % weiterhin unser Portfolio dominieren.

Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdfunding

Vom Immobilien-Crowdinvesting und langen Schatten

Unser Finanzjoker hat sich diesen Monat einmal die Mühe gemacht und sich die Projekte der großen Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen angeschaut. Dabei stieß er auf kleinere Konzentrationsrisiken und ein paar unschöne Verflechtungen bei einem Immobilienprojekt von Bergfürst. Wer sich kritisch mit dem Thema auseinandersetzt, der sollte sich diesen Artikel auf jeden Fall zu Gemüte führen.

Die Prospektpflicht für Crowdfunding kommt doch nicht

Nachdem in den letzten Monaten wiederholt gemunkelt wurde, dass Crowdfunding zukünftig auch der Prospektpflicht unterliegen soll, gibt es nun Entwarnung. Laut Bundesverband Crowdfunding wird es für Crowdfunding wohl weiterhin eine Ausnahme von der Prospektpflicht geben. Dies dürfte die Arbeit der Plattformen erleichtern und die weitere Entwicklung des Crowdfunding-Marktes gewährleisten. Wir von Kritische-Anleger.de sehen eine Prospektpflicht generell kritisch, weil diese, anders als viele Anleger glauben, nicht die Sicherheit eines Projektes verbessert. Die Prospektpflicht garantiert lediglich, dass die Plattformen ein entsprechendes Dokument mit den vorgeschriebenen Informationen zusammenstellen und von der BaFin genehmigen lassen.

Die BaFin prüft dabei jedoch nicht, ob es sich um ein seriöses Unternehmen oder eine sichere Anlage handelt. Die BaFin schreibt dazu auf ihrer Seite selbst: "Die BaFin überprüft jedoch weder die Seriosität des Emittenten noch kontrolliert sie das Produkt." Ein Prospekt bedeutet primär eines: Mehraufwand und Mehrkosten, die am Ende im Zweifel wir Anleger in Form von weniger Rendite tragen müssen. Strengere Regulierung schafft nicht zwangsläufig mehr Sicherheit, auch wenn dies vordergründig oftmals so scheinen mag. Wir sind für die transparente Darstellung von Crowdfunding-Projekten, allerdings nicht durch gesetzliche Vorgaben, die mehr Scheinsicherheit schaffen als tatsächliche. Wir Anleger sind selbst dafür verantwortlich, die Plattformen zu mehr Transparenz zu zwingen, denn am Ende sind WIR es, die die Wahl haben, zu investieren oder nicht.

Finden sich in einer Projektbeschreibung daher keine Angaben zur Finanzierungsstruktur, zu möglichen Interessenskonflikten oder gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen, dann bemängeln Sie dies direkt bei der Plattform oder auch gern über uns. Wir können als Nachfrager der Anlageprodukte viel mehr erreichen als der Gesetzgeber durch eine mögliche Prospektpflicht.

Econeers: Unternehmensfinanzierung vs. Projektfinanzierung

Ein Beispiel für die oben im Kontext der Prospektpflicht genannte Möglichkeit von uns Anlegern, Plattformen für ihre Informationspolitik zu kritisieren, ist ein kürzlich über Econeers finanziertes Projekt mit dem klangvollen Namen "SUNfarming Sonnewalde". Bei diesem wird der Eindruck erweckt, man investiere in ein bestehendes Solarkraftwerk, das seit Jahren gute Erträge liefert und Anlegern ein hohes Maß an Sicherheit biete. Was dabei nicht direkt gesagt wird: Das über Crowdfunding eingesammelte Geld fließt nicht etwa in dieses Projekt, sondern als allgemeines Darlehen an die ST Solarinvestitions- gesellschaft Brandenburg 1 mbH & Co. KG. Im Interview mit Econeers sagt Herr Martin Tauschke (Geschäftsführer und Mitgründer von SUNfarming) selbst, dass die Crowdfunding-Finanzierung zusätzliche Mittel für neue Projekte generieren soll. Warum wird dies nicht auch in der Projektbeschreibung so offen geschrieben? Es handelt sich hier eher um eine Unternehmensfinanzierung und weniger um eine Projektfinanizerung. Der Solarpark "Sonnewalde" scheint letztlich nur als eine Art Marketingaufhänger zu dienen.

Liebes Econeers-Team, das geht definitiv besser! Warum schreibt ihr nicht ganz offen, dass es sich bei dieser Crowdfunding-Kampagne um die Generierung von neuen Mitteln für neue Projekte handelt und das beschriebene Projekt nur als Beispielprojekt von SUNfarming dient? Das macht das Vorhaben doch nicht schlechter und euch sogar eher sympathischer, weil ihr ehrlicher schreibt, was Sache ist und und man nicht das Gefühl bekommt, dass hier jemand etwas verstecken möchte.

Aktuelle (Bonus-)Aktionen von Crowdfunding-Plattformen

Im Folgenden finden Sie alle uns aktuell bekannten Bonus- und Sonderaktionen der Crowdinvesting-Plattformen. Bitte lesen Sie vor einer Nutzung dieser Aktionen stets das Kleingedruckte und investieren Sie nicht nur wegen einem Bonus bei einer Plattform bzw. in ein Projekt.

Neue Projekte im Portfolio - Übersicht & Besprechung

Projekt 1: Villen am Sonnenhof (Zinsland)

Projektbeschreibung & Diskussion:

Im Rahmen dieses über die Crowdfunding-Plattform Zinsland vermittelten Projektes werden in der Gemeinde Berg am Starnberger See insgesamt 4 Doppelhaushälften errichtet und verkauft. Das Grundstück wurde bereits angekauft und angeblich sind sogar bereits 3 der 4 Einheiten von möglichen Käufern reserviert. Ob die Baugenehmigung bereits vorliegt, ist aus der Projektbeschreibung leider nicht zu entnehmen, allerdings vermuten wir, dass dies aufgrund der kurzen Laufzeit sowie der vorhandenen Reservierungen der Fall ist. Die 4 Doppelhaushälften sollen über eine Wohnfläche von jeweils 128 Quadratmeter verfügen, komplett unterkellert sein und auch einen kleinen Gartenbereich bieten. In die Innenstadt Münchens sind es vom Objekt mit dem Auto etwa 30 km und zur österreichischen Grenze etwa 1,5 bis 2 Stunden Fahrzeit.

Das Projekt sprach uns aufgrund der kurzen Laufzeit (1,5 Jahre), der relativ hohen Zinsen (6,75 %) und der vergleichsweise guten Eigenkapitalquote von 13,9 % an. Mit drei von vier reservierten Einheiten scheint auch die Nachfrage nach den Doppelhaushälften gegeben zu sein, trotz des stolzen Preises von etwa 1,1 Mio. € pro Einheit. Auch der Standort am Starnberger See und in der Nähe von München kann überzeugen. Gewünscht hätten wir uns noch Informationen zur Baugenehmigung, Vergleichswerte zu den Quadratmeterpreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung und die öffentliche Darstellung von Anlegerfragen. Insgesamt hinterließ die Darstellung des Projektes aber einen guten Eindruck bei uns. Ob es aber erfolgreich umgesetzt und das Darlehen pünktlich zurückgezahlt wird, werden wir erst in 1,5 Jahren erfahren.

Zu den aktuellen Projekten von Zinsland

Projekt 2: Cityquartier Wiener Neustadt (Home Rocket)

Projektbeschreibung & Diskussion:

Beim Projekt "Cityquartier Wieder Neustadt" handelt es sich um ein Neubauprojekt in der Wiener Neustadt, einer Stadt im Süden von Wien (ca. 60 km Entfernung). Das Wohnhaus soll über 132 Einheiten verfügen und Ende 2018 bezugsfertig sein. Die Baugenehmigung liegt laut Projektbeschreibung vor und der Bau hat bereits begonnen. Laut einer Antwort des Projekteigners vom 23.03.2017 sind zudem 32 % der Wohnfläche bereits vorverkauft, und das zu einem für die Wiener Neustadt erstaunlichen Quadratmeterpreis von 2.830 €. Projektbetreiber ist die Haring Group Bauträger GmbH, die bereits letztes Jahr ein Projekt über Home Rocket finanziert hat und nach eigenen Angaben seit 2005 im Immobiliengeschäft tätig ist.

Für unser Portfolio gewählt haben wir das Projekt aufgrund der Tatsache, dass Home Rocket bisher bei uns noch gar nicht vertreten war und das Projekt an sich schon relativ fortegschritten scheint, sowohl hinsichtlich des Baus als auch des Verkaufs der Wohnungen. Positiv hervorheben möchten wir bei Home Rocket den transparenten Umgang mit Nutzerfragen, die alle inkl. der zugehörigen Antworten des Projekteigners nach Registrierung als Nutzer öffentlich einsehbar sind. Das handhaben nicht alle Portale so (siehe Zinsland oben). Unklar bleibt ein wenig, wie viel Eigenkapital die Haring Group Bauträger GmbH als Darlehensnehmerin mitbringt, da sich lediglich Angaben zum "Eigenkapital oder Eigenkapitalersatz" (ca. 28 %) finden, was Erlöse aus dem Vorverkauf der Wohnungen beinhaltet.

Zu den aktuellen Projekten von Home Rocket