Crowdinvesting-Tagebuch Januar 2017

13.01.2017 - Stefan Erlich - 0 Kommentare

Diesen Monat fließen unsere 1.000 € in ein Projekt von ReaCapital und eines von Exporo - beides Immobilien. Dabei überrascht ReaCapital mit einer Art indirekten Grundbuch-Besicherung, die man bisher so noch nicht kannte. Wir diskutieren, was von einer solchen Sicherung aus Anlegersicht zu halten ist. Zudem freuen wir uns über eine weitere Zinsgutschrift von Bergfürst und präsentieren exklusiv einen Gutschein-Code für Investments bei der Crowdfunding-Plattform bettervest. Dazu gibt es wie immer den aktuellen Portfolio-Überblick mit allen Kennzahlen.

• Unser Portfolio im Überblick mit allen Kennzahlen
• Neuigkeiten zum Thema Crowdfunding
• Neue Projekte im Portfolio für Januar 2017

Portfolio-Überblick: Neue Projekte, eine Zinsengutschrift und alle Kennzahlen

Mit vollem Elan sind wir in das neue Jahr gestartet und haben unsere monatlichen 1.000 € wieder einmal auf zwei Projekte aufgeteilt. Es sind zwei Immobilien geworden, eine neue Immobilie mit indirekter Grundbuchsicherung von ReaCapital und eine Karlsruher Bestandsgewerbeimmobilie, die über Exporo vermarketet wird. Zudem beglückte uns Bergfürst mit der ersten Zinszahlung in 2017 in Höhe von 7,17 €. Die nächsten größeren Zahlungen erwarten wir für Ende Januar sowie Mai, was unseren (unverzinsten) Cash-Bestand von 11,28 € deutlich ansteigen lassen sollte. Bis allerdings aus Cash-Bestand allein ein neues Investment getätigt werden kann, wird es wohl noch bis 2018 dauern, da wir pro Jahr aktuell zwar etwa 520 € an Zinsen erwarten, von diesen allerdings noch die Abgeltungsteuer abgezogen werden muss.

Mittlerweile fängt unser Echtgeld-Portfolio im Übrigen an, richtig Spaß zu machen, denn mit 20 Projekten und einem investierten Kapital von aktuell etwas über 9.020 € hat das Ganze eine Dimension angenommen, bei der uns einzelne Ausfälle nicht mehr das Genick brechen. Erst ab einer Grenze von etwa 12.000 € Portfolio-Wert können wir allerdings behaupten, dass uns auch unter Berücksichtigung von Steuern jedes Jahr ein Projekt ausfallen kann, ohne dass wir Verluste machen. Das Ziel sollte langfristig allerdings sein, dass wir auch bei einem Ausfall pro Jahr nach Steuern noch eine Rendite erzielen, die deutlich über Tages- und Festgeld liegt, aktuell also irgendwo im Bereich 2 % und mehr. Nur wenn wir dies langfristig schaffen, würden wir unser Crowdfunding-Echtgeld-Portfolio als Erfolg verbuchen. Hierfür benötigen wir grob geschätzt eine Gesamtinvestitionssumme von etwa 30.000 €. Bis Ende 2017 sollten wir immerhin auf etwa 20.000 € kommen.

Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdfunding

50 € Bonus bei bettervest

Mit der Crowdfunding-Plattform bettervest konnten wir für Leser von Kritische-Anleger.de exklusiv einen Bonus-Gutschein aushandeln (Code: KritischeCrowd). Mit diesem reduziert sich für Ihr erstes Investment bei bettervest die zu überweisende Anlagesumme um 50 €. Die Mindestanlage beträgt dabei 1.000 € und Ihre erste Anlage muss bis Ende Februar 2017 erfolgen. Investieren Sie diese Mindestsumme, so müssen Sie nach Eingabe des Gutscheincodes (KritischeCrowd) im Investitionsprozess nur noch 950 € auf das Treuhandkonto überweisen. Entsprechend höher ist am Ende die Rendite Ihres Investments. Die aktuellen Projekte von bettervest finden Sie hier. Vergessen Sie für Ihre Anlage nicht die Eingabe des Gutscheins "KritischeCrowd".

Exporo mit Rekordinvestment und fast 25 % Rückzahlquote

Die Crowdfunding-Plattform Exporo ist aktuell Deutschlands größte Immobilien-Crowdfunding-Plattform. Die Hamburger haben dank eines starken Dezembers und eines ebenso starken Januars mittlerweile die 36 Mio. € Marke für das vermittelte Kapital geknackt. Das für sich ist schon beeindruckend! Nicht weniger beeindruckend ist allerdings die aktuelle Rückzahlquote von knapp 25 %, sprich, von den vermittelten 36 Mio. € wurden bis heute bereits etwa 9 Mio. € an Anleger zurückgezahlt. Bevor Sie jetzt in Jubel ausbrechen und nur noch bei Exporo investieren (was nicht im Sinne einer vernünftigen Diversifikation wäre), wollen wir kurz davor warnen, diese Erfolgsserie 1:1 in die Zukunft fortzusetzen. Historische Daten sind oftmals nicht dazu geeignet, auf die Zukunft zu schließen. Und dennoch sei an dieser Stelle einmal "Herzlichen Glückwunsch!" gesagt, denn auch dank Exporo kommt das Thema Crowdfunding in Deutschland so langsam in Schwung. Im Vergleich zum Tages- und Festgeldmarkt ist Exporo mit 36 Mio. € und Crowdfunding allgemein noch geradezu winzig, aber wer weiß, vielleicht wird Crowdfunding als Geldanlage wie Aktien und Lebensversicherungen irgendwann einmal zum Standardrepertoire gehören, mit entsprechend deutlich höheren Marktvolumina?

Projekt 1: ReaCapital – Kreuzberger-Carré

Projektbeschreibung & Diskussion:

Es handelt sich hier um den Neubau eines Mehrfamilienhauses in Berlin-Kreuzberg mit 20 Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von über 1.700 m2. Entwickelt wird das Projekt von der Außenalster WPB Wohnungsbau GmbH, die laut Projektbeschreibung mit dem Kreuzberger Carré mittlerweile das 16. Großprojekt realisiert. Entschieden haben wir uns für dieses Projekt allerdings weniger wegen dem Projekt selbst, sondern weil wir ReaCapital einmal wegen der Sicherung des Darlehens über den Grundbucheintrag einer Bestandsimmobilie etwas genauer unter die Lupe nehmen wollten. Die Crowdfunding-Plattform verspricht dadurch zusätzliche Sicherheit, dass eine Bestandsimmobilie in Hamburg über einen Treuhänder an die Investoren der Crowdfunding-Projekte abgetreten ist. Sollte es bei einem Projekt zu Problemen kommen, hat der Treuhänder die Möglichkeit, diese Immobilie zu verwerten und die Investoren daraus zu entschädigen. Eine an sich gute Sache.

Das Modell ist allerdings nicht ganz unumstritten. So gab es auf Crowdfunding.de Anfang November Kritik vom Chefredakteur des Fondstelegramms, der vor einer Überschätzung dieser Realsicherheit warnte: "Grundsätzlich dürfen die gestellten Sicherheiten jedoch aus aufsichtsrechtlichen Gründen nicht geeignet sein, die Qualität des Nachrangs abzumildern. Damit verkommen sie aber zur Makulatur.", schreibt Dr. Tilman Welther dort. Dem hält ReaCapital allerdings entgegen, dass das Modell der Realbesicherung der BaFin vorgelegt wurde und diese in einer Stellungnahme bestätigt, dass dieses nicht erlaubnispflichtig sei, also als nachrangiges Darlehen durchaus zulässig sei. Beide Seiten haben hier scheinbar gute Argumente und es fällt uns als externem Betrachter schwer, eine neutrale Einschätzung vorzunehmen. Dies liegt sicherlich auch daran, dass die Beteiligten sich auf rechtlich relativ neuem Land bewegen. Es fehlen schlichtweg Erfahrungswerte und Grundsatzurteile der Gerichte.

Eine durchaus berechtigte und nachvollziehbare Kritik an dem Konzept ist jedoch, dass es sich bei dem Grundbucheintrag nur um eine einzige Immobilie handelt und die aktuellen und zukünftigen Projekte von ReaCapital bis auf Weiteres über diese Immobilie besichert werden sollen. Sollte es nun zu Pleiten bei mehreren Projekten gleichzeitig kommen, kann es u. U. zu einer Knappheit beim Entschädigungskapital führen. Gegebenenfalls könnten dann nicht alle Anleger aus den Verkaufserlösen der Realsicherheit entschädigt werden. Ein solches Szenario ist zwar denkbar, erscheint uns aktuell allerdings wenig wahrscheinlich, denn eine solche konzentrierte Häufung von Pleiten wäre selbst in Zeiten einer Immobilienrezession ungewöhnlich. Dennoch lassen sich solche Probleme nicht vollends ausschließen. Deswegen und wegen der oben genannten, nicht abschließend zu entkräftenden Kritikpunkte raten wir aktuell dazu, die von ReaCapital bereitgestellte Realsicherheit mehr als ein nettes Zusatzfeature zu sehen denn als Argument für ein Investment.

Sollte die Realsicherheit im Falle des Falles greifen, freuen wir uns natürlich darüber. Wenn nicht, ist dies aber auch kein Problem, da wir über unseren Portfolioansatz kleinere Ausfälle problemlos verkraften können. Eine breite Streuung zeigt sich auch hier wieder als der primäre Sicherheitsmechanismus. Alles, was Crowdfunding-Plattformen wie ReaCapital bieten, kann als sekundäres Sicherheitsnetz funktionieren, aber wir verlassen uns nicht darauf. Ein Ansatz, der uns nicht nur robust gegenüber rechtlichen Unsicherheiten macht, sondern auch gegenüber der Möglichkeit mehrerer Ausfälle und eines Mangels an Entschädigungskapitals aus der als Sicherheit genutzten Immobilie.

Das nachrangige Darlehen wird übrigens mit 6,25 % pro Jahr verzinst und soll endfällig inkl. der aufgelaufenen Zinsen zum 30.09.2019 zurückgezahlt werden. Investitionen sind ab 250 € möglich, was im Vergleich zur Konkurrenz recht niedrig ist und Anleger freuen dürfte.

Zusammenfassende Gedanken & Beobachtungen:

• Realsicherheit mit Grundbucheintrag: Investitionen sind laut ReaCapital über die sogenannte Realsicherheit einer anderen Immobilie geschützt. Dabei könnte im Falle einer Insolvenz des Projektes eine Hamburger Bestandsimmobilie verkauft und die Erlöse zur Entschädigung von Anlegern genutzt werden. Das Konzept ist allerdings nicht ganz unumstritten (siehe ausführliche Betrachtung oben), weswegen wir davon abraten, nur wegen der gestellten Realsicherheit bei ReaCapital zu investieren. Man sollte nur investieren, wenn man dies auch ohne diese Sicherheit tun würde und wie immer einen Verlust des Kapitals problemlos verkraften könnte.
• Unklarheiten bzgl. der beteiligten Unternehmen: Uns wurde aus der Projektbeschreibung nicht vollends klar, welche Rolle welche Partei in dem Projekt spielt. So erscheint auf der Hauptseite des Projektes das Logo einer Firma namens "Guthmann Immobilien". Gleichzeitig tritt aber die Außenalster WPB Wohnungsbau GmbH als Darlehensnehmerin und die Firma BEWOCON als Verkäuferin der Wohnungen auf. Wir hätten uns gewünscht, dass die verschiedenen Parteien und ihre Rollen im Projekt klarer beschrieben gewesen wären.
• Frühes Projektstadium: Der Verkauf der Wohnungen soll erst in Q1/2019 starten, was von heute aus gesehen noch etwa 2 Jahre sind. Das Grundstück ist laut Projektbeschreibung zwar bereits angekauft und die Fremdfinanzierung abgeschlossen, aber es blieb insgesamt der Eindruck, dass sich das Projekt noch in einem relativ frühen Stadium befindet, zumindest im Vergleich zu anderen Projekten bei Konkurrenzplattformen. Das muss nicht zwangsläufig schlecht sein, allerdings wären auch hier etwas mehr Details zum Projektstadium wünschenswert gewesen.
• Geringe Eigenkapitalquote: In der Projektbeschreibung rechnet der Entwickler mit einem Verkaufserlös von etwa 5.000 € pro Quadratmeter und einer Eigenkapitalquote von etwa 2 %. Schaut man sich die Verkaufspreise bei Immonet kurz an, so stellt man fest, dass diese im Dezember in etwa zwischen 4.000 € und 5.000 € lagen. Diese Angaben beziehen sich vermutlich auf den gesamten Markt, also sowohl auf Bestands- als auch Neubauten. Neubauten dürften insgesamt etwas teurer verkaufbar sein als Bestandsimmobilien. Dennoch bleibt der Eindruck, dass die Rechnung doch von relativ optimistischen Annahmen ausgeht, vor allem mit Blick auf die ohnehin schon recht geringe Eigenkapitalquote von 2 %. Eine etwas konservativere Rechnung wäre sicher wünschenswert gewesen, denn niemand weiß, ob der Immobilienmarkt auch die kommenden Jahre so boomen wird wie bisher.
• Lastschrift möglich: Zum Schluss fiel noch positiv auf, dass das Lastschriftverfahren angeboten wird. Das macht den Investitionsprozess für Anleger ein kleines bisschen einfacher.

• Zu den aktuellen Projekten von ReaCapital

Projekt 2: Exporo – Office & Tech in Karlsruhe

Projektbeschreibung & Disksussion:

An diesem Projekt kam ich, Stefan Erlich, wohl vor allem aus emotionalen und historischen Gründen nicht vorbei. Es handelt sich hier um eine bestehende Büroimmobilie in Karlsruhe, die aktuell an die Deutsche Telekom vermietet ist. Sie gehört der börsennotierten Projektentwicklerin GIEAG Immobilien AG, die den Gebäudekomplex im Rahmen des vorliegenden Projektes nun aufteilen, aufwerten und ggf. Teile davon verkaufen möchte. Ich habe im Rahmen meines Studiums in Karlsruhe einige Jahre praktisch um die Ecke von dieser Immobilie gewohnt und bin regelmäßig mit meinem (halb kaputten) Studentenfahrrad daran vorbeigefahren. Sie sehen, dieses Investment ist ein etwas irrationales, aber ich bzw. wir sind uns dem bewusst und am Ende des Tages diversifiziert es unser Portfolio schließlich auch weiter, denn Bestandsimmobilien haben wir bisher noch nicht in besonders hoher Anzahl im Portfolio.

Das über Exporo vermarktete Projekt wird mit 5,50 % verzinst, wobei die Zinsen erfreulicherweise jährlich zum 30.11. ausgeschüttet werden, was bei Projekten von Exporo sonst eher unüblich ist. Die Mindestanlage liegt bei noch erträglichen 500 € und die Rückzahlung erfolgt endfällig in knapp 3 Jahren. Zu beachten ist hier, dass die Darlehensnehmerin GIEAG Immobilien AG das Recht eingeräumt bekommt, das Darlehen frühzeitig zum 30.11.2019 zurückzuzahlen, sofern dies den Anlegern bis zum 31.08.2018 bekannt gemacht wird - sicherlich nicht ideal, da das Kapital dann anderweitig vom Anleger investiert werden muss, allerdings dürfte der ein oder andere Anleger eine frühzeitige Rückzahlung ggf. sogar bevorzugen. Exporo stuft das Projekt im Übrigen in die hauseigene Risikoklasse B ein, also der "zweitbesten". Diese Risikoklassen sollten jedoch mit Vorsicht genossen werden, da zum einen nicht 100 % klar ist, wie diese Bewertung zustande kommt und zum anderen selbst eine Einstufung als "A" das Totalverlustrisiko nicht entfernt.

Zusammenfassende Gedanken & Beobachtungen:

• Akzeptable Eigenkapitalquote?: Exporo gibt die Eigenkapitalquote des Vorhabens mit etwa 7 % an. Das erscheint im Lichte der 2 % des weiter oben besprochenen ReaCapital-Projektes erst einmal hoch, allerdings muss man sich fragen, wie diese Zahl zustande kommt. Und sind 7 % für eine Bestandsimmobilie mit stabilen Mieteinnahmen besser zu bewerten als 7 % bei einem Neubau? Um ehrlich zu sein, fehlen uns hier die Erfahrungswerte, weshalb wir das Ganze an dieser Stelle mit einem Fragezeichen versehen und nicht tiefer analysieren wollen.
• Jährliche Zinszahlung: Für viele Anleger sicherlich erfreulich ist die jährliche Zinsausschüttung zum 30.11., die man bei Immobilienprojekten sonst nicht so häufig zu sehen bekommt. Die Tilgung des Darlehens erfolgt allerdings wie üblich endfällig, sodass sich das Ausfallrisiko über die Zeit nicht signifikant verringert.
• Refinanzierung - Warum?: Eine grundsätzliche Frage, die sich uns bei solchen Projekten stellt, ist die nach der Motivation für die Refinanzierung. Sind es günstigere Zinssätze, zu tätigende Investitionen oder vielleicht ganz andere Gründe, die sich dem externen Betrachter gar nicht erschließen können? Das mag vielleicht nach einer banalen Frage klingen, aber nur selten lässt sich die Antwort aus der Projektbeschreibung erkennen - nicht unbedingt ungewöhnlich, aber doch irgendwie schade. Uns würde stärker interessieren, warum man die Refinanzierung, Aufteilung des Grundstückes und Modernisierung inkl. Weiterverkauf überhaupt vorantreibt.
• Lastschrift möglich: Auch bei Exporo haben wir uns über die Möglichkeit gefreut, den Anlagebetrag per Lastschrift einziehen zu lassen.

• Zu den aktuellen Projekten von Exporo