Crowdinvesting-Tagebuch – Dezember 2017

15.12.2017 - Stefan Erlich - 0 Kommentare

Die letzte Ausgabe unseres Crowdinvesting-Tagebuches im Jahr 2017 ist da und startet mit einen kleinen Paukenschlag: Das Insolvenzverfahren zum Zinsland-Projekt "Luvebelle" wurde nun tatsächlich eröffnet. Mehr dazu im ausführlichen Kommentar. Darüber hinaus begrüßen wir zwei neue Plattformen (CrowdPartner & Mezzany), präsentieren die aktuellen Bonus-Aktionen der Plattformen und investieren wie immer 1.000 € in zwei Projekte, diesen Monat bei kapilendo und Zinsland. Fehlen darf darüber hinaus natürlich auch nicht der aktuelle Portfolio-Überblick.

• Aktueller Portfolio-Überblick & Neue Entwicklungen
• Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdinvesting
• Aktuelle Bonus-Aktionen der Plattformen
• Neue Projekte im Portfolio für Dezember 2017

Der aktuelle Portfolio-Überblick mit allen Kennzahlen

Aufgrund der kürzlich erfolgten Zinszahlungen und Tilgungen aus den Projekten von iFunded, Immofunding und Exporo ("Hayns Park" und "OFFICE & TECH Karlsruhe") konnten wir diesen Monat unsere zwei neuen Investments fast vollständig aus Portfolio-Guthaben bestreiten. Nur 137,91 € haben wir vom Sparkonto neu ins Portfolio eingezahlt. Damit liegt der Cash-Bestand nach Abzug der Investments (siehe Projekte von Zinsland und kapilendo) bei Null. Die erwartete Rendite ist aufgrund der etwas höheren Zinsen der neuen Projekte auf 5,68 % gestiegen, allerdings dürfte die am Ende tatsächlich erzielte Rendite doch erheblich davon abweichen, da Ausfälle hier noch nicht berücksichtigt sind.

Aktuell sind 18.450 € in 39 Projekten gebunden und es wurden bisher 5 Projekte erfolgreich und vollständig zurückgezahlt. Die Rückzahlungsquote dürfte aber, wie schon letzten Monat erwähnt, nun kontinuierlich steigen, da mehr und mehr der kürzer laufenden Projekte zum Abschluss kommen. Wir werden sehen, ob dabei größere Ausfälle zu beklagen sind. Aktuell haben wir noch immer keine einzige Insolvenz und nur einen Zahlungsverzug im Portfolio. Das ist nach etwa 1,5 Jahren ein recht gutes Ergebnis, soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass dies wohl mehr mit Glück denn einer geschickten Projektauswahl zu tun hat.

Zum Portfolio mit der vollständigen Projektübersicht

Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdinvesting

Insolvenzverfahren zu erster Immobilien-Pleite eröffnet ("Luvebelle")

Im Oktober hatten wir bereits darüber berichtet, dass der Eigner des Zinsland-Projektes "Luvebelle" einen Antrag auf Insolvenz gestellt hat. Damals war noch nicht klar, ob tatsächlich ein Insolvenzverfahren eröffnet würde oder vielleicht doch noch eine Lösung zur Weiterführung der Unternehmensgeschäfte gefunden werden könnte. Leider hat sich Anfang Dezember herausgestellt, dass das Insolvenzverfahren über die Conrem-Ingenieure GmbH eröffnet wurde. Für das Projekt wurden in zwei Tranchen etwa 1,25 Mio. € eingesammelt, allerdings verteilt auf zwei Gesellschaften. Die zweite Gesellschaft, die ARPLAN Projektgesellschaft Alpha 1 GmbH, hat nach Angaben von Zinsland ebenfalls Insolvenzantrag gestellt. Im Insolvenzregister konnten wir dies noch nicht nachvollziehen, allerdings muss davon ausgegangen werden, dass auch die Investoren von "Luvebelle II" betroffen sind.

Interessant wird nun sein, inwiefern die Forderungen der 274 Anleger im Rahmen des Insolvenzverfahrens nicht doch noch befriedigt werden können, denn das Bauprojekt an sich hatte scheinbar keine größeren Probleme und es gab bereits einen Käufer für das Gebäude, der seine Zahlungen zudem auf Basis des Baufortschrittes leisten wollte. Zinsland hat die Daten und Forderungshöhen der Anleger an den Insolvenzverwalter weitergeleitet, sodass betroffene Investoren derzeit nichts tun müssen. Alle weiteren Informationen werden voraussichtlich direkt vom Insolvenzverwalter kommen. Sollten Sie als Anleger von der Insolvenz betroffen sein, so können Sie aktuell nichts weiter tun als zu warten. Es wird nun geprüft, in welcher Höhe noch Vermögen der Gesellschaft vorhanden ist und in welcher Reihenfolge die ausstehenden Forderungen befriedigt werden können. Leider steht man als Crowdinvesting-Anleger durch den Nachrang des Kredites am Ende der Nahrungskette, sodass die Wahrscheinlichkeit eines Totalausfalls leider hoch ist.

So traurig die Pleite der Luvebelle-Gesellschaft auch ist, so wichtig ist sie aus unserer Sicht doch für den Markt und auch viele Investoren. Leider scheinen sich viele Anleger noch immer nicht über das hohe Risiko dieser Anlageform bewusst zu sein. Der Fall sollte daher als mahnendes Beispiel dafür dienen, dass Sie mit Investments in nur einzelne Projekte vor allem vom Glück abhängen. Erst durch eine breite Streuung lässt sich das Glück zurückdrängen, weil sich Ausfälle wie der aktuelle dann durch die Zinsen der anderen Projekte potentiell überkompensieren lassen. Das ist selbstverständlich auch kein Allheilmittel, aber Sie optimieren damit Ihre Chancen auf eine positive Rendite. Luvebelle ist im Immobilien-Crowdinvesting aktuell noch ein Einzelfall, aber spätestens beim nächsten Einbruch des Immobilienmarktes wird es vermehrt zu solchen Pleiten kommen. Das steht bereits heute fest, weil das Geschäftsmodell der Projektentwickler so stark von hohen Immobilienpreisen abhängt.

Aus dem Fall lässt sich aber auch noch eine weitere Lehre ziehen: Klassische Risikoindikatoren wie die Eigenkapitalausstattung oder das Vorhandensein von Käufern der Wohnungen haben im Rahmen von Projektprüfungen zwar durchaus ihre Berechtigung, aber sie taugen nicht, um die Sicherheit eines Projektes abschließend einzuschätzen. Luvebelle galt mit Blick auf diese klassischen Risikoindikatoren als Vorzeigeprojekt, was einige Anleger sicherlich auch dazu bewegt haben dürfte, hohe Beträge zu investieren. Die Gefahr von Risikoindikatoren liegt generell in der Schaffung einer Scheinsicherheit, die aber mit den tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilienentwicklung nicht viel zu tun haben muss, gibt es doch über die Entwicklungszeit unzählige Stolpersteine, die ein solches Projekt zu Fall bringen können. Legen Sie daher lieber mehr Wert auf die Streuung als auf die detaillierte Prüfung und verlassen Sie sich nicht auf die gefühlte Sicherheit einzelner Projekte.

An dieser Stelle möchten wir im Übrigen eine kleine Lanze für Zinsland brechen. Die Crowdinvesting-Plattform hat den Fall aus unserer Sicht bisher wirklich gut kommuniziert und begleitet. Als Anleger neigt man dazu, den Plattformen die Schuld an solchen Ausfällen zu geben, aber tatsächlich trifft diese höchstens indirekt eine Schuld, z. B. wenn im Rahmen der Projektprüfung grobe Fehler begangen wurden. Dies scheint hier aber nicht der Fall zu sein. Wir würden uns wünschen, dass solche Fälle auch in Zukunft so transparent und offen kommuniziert werden.

Neue Plattform: CrowdPartner (verschiedene Projekttypen)

Seit dem 04.12.2017 ist die Crowdinvesting-Plattform CrowdPartner bei uns online. Das Unternehmen aus der Nähe von Memmingen co-finanziert darüber aktuell das Projekt "Bioenergiedorf Müden", das ursprünglich exklusiv über LeihDeinerUmweltGeld finanziert wurde. Langfristig sollen hier aber auch anderen Projekttypen wie z. B. Immobilien angeboten werden. Wir sagen wie immer "Herzlich Willkommen" und wünschen viel Erfolg im noch immer jungen Crowdinvesting-Markt.

Zu den aktuellen Projekten von CrowdPartner

Neue Plattform: Mezzany (Immobilienprojekte)

Seit ein paar Tagen ebenfalls neu bei uns ist die Immobilien-Plattform Mezzany. Sie gehört zur Crowdinvesting-Plattform Seedmatch, die sich auf Startups spezialisiert hat, darüber hinaus aber auch Econeers (Mittelstand & Erneuerbare Energien) und Mezzany betreibt. Aktuell wird über Mezzany eine Wohnimmobilie in Leipzig finanziert. Die Rendite liegt bei einer Laufzeit von etwas mehr als einem Jahr bei 5,50 %, plus Early-Bird-Bonus in Höhe von 1 %, sofern Sie bis zum 26.12. investieren. Auch hier gilt: Wir freuen uns über die zusätzliche Diversifikationsmöglichkeit, sagen "Herzlich Willkommen" und wünschen viel Erfolg!

Zu den aktuellen Projekten von Mezzany

Aktuelle Bonus-Aktionen von Crowdinvesting-Plattformen

Im Folgenden finden Sie alle uns aktuell bekannten Bonus- und Sonderaktionen der Crowdinvesting-Plattformen. Bitte lesen Sie vor einer Nutzung dieser Aktionen stets das Kleingedruckte und machen Sie sich immer bewusst, dass solche Bonus-Aktionen nicht aus reiner Nächstenliebe offeriert werden. Die Crowdinvesting-Plattformen haben natürlich ein großes Interesse daran, dass Sie bei ihnen investieren. Die Entscheidung für Crowdinvesting sollte nicht von einer Bonus-Aktion abhängig gemacht werden, sondern vor allem von Ihrer persönlichen Risikoneigung/Risikotragfähigkeit.

Alle aktuellen Crowdinvesting-Bonus-Aktionen finden Sie in unserer Bonus-Übersicht.

Neue Projekte im Portfolio - Übersicht & Besprechung

Im Folgenden finden Sie alle Projekte, in die wir diesen Monat investiert haben. Eine Übersicht über alle in unserem Portfolio befindlichen Projekte finden Sie hier. Beachten Sie in diesem Kontext unbedingt auch die folgenden Hinweise:

Projekt 1: Zinsland - Nassauer Hof

Projektbeschreibung & Diskussion:

Beim Zinsland-Projekt "Nassauer Hof" handelt es sich um ein Neubauprojekt der AZP Holding GmbH, die in der Stadt Kronberg im Taunus (ca. 20 km von Frankfurt entfernt) ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten, einer Gewerbeeinheit und mehreren Tiefgaragenstellplätzen errichten und verkaufen möchte. Hierfür soll neben der klassischen Fremdfinanzierung über eine Bank auch über Crowdinvesting ein Kredit aufgenommen werden. Dieser ersetzt einen Teil des vom Entwickler selbst eingebrachten Eigenkapitals. Das nachrangige Darlehen hat eine angestrebte Laufzeit von 1,5 Jahren und soll mit 6,5 % verzinst werden. Laut Projektbeschreibung wurde das Grundstück bereits angekauft. Die Baugenehmigung liegt scheinbar noch nicht vor, allerdings ist die Auszahlung der Crowdinvesting-Summe an den Projektenwtickler an die erfolgreiche Ausstellung der Baugenehmigung geknüpft.

Was uns an diesem Projekt gefällt, ist die gute Lage in einem typischen Pendelvorort Frankfurts und die damit noch immer erstaunlich hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Der angestrebte Quadratmeterpreis von 4.670 € erscheint angesichts der letzten Durchschnittsdaten von Immowelt.de durchaus realistisch. Zudem verfügt der Projektentwickler scheinbar über einiges an Erfahrung, was darauf hoffen lässt, dass typische Stolpersteine nicht zu solchen werden. Negativ zu sehen ist dagegen die für Crowdinvesting leider typisch niedrige Eigenkapitalquote in Höhe von 4,9 %. Schöner wäre es, wenn der Entwickler mit mehr eigenem Geld engagiert wäre. Überrascht hat auch, dass die Differenz zwischen den Kosten und dem geplanten Umsatz aus dem Verkauf der Wohnungen nur bei etwa 600.000 € liegt, allerdings können wir mangels Erfahrung nicht abschließend beurteilen, ob dieser Puffer tatsächlich üblich und ausreichend ist oder nicht.

Zu den aktuellen Projekten von Zinsland

Projekt 2: kapilendo - macandoo GmbH (Bayrische BBQ-Sauce)

Projektbeschreibung & Diskussion:

Bei diesem Darlehen handelt es sich um eine Wachstumsfinanzierung für die macandoo GmbH, einem Produzenten von BBQ-Saucen und Grill-Gewürzmischungen mit Sitz in München. Das Unternehmen wurde 2014 gegründet und ist mit aktuell 5 Mitarbeitern noch relativ klein. Im Zuge der Crowdinvesting-Kampagne bei kapilendo soll das Geld eingesammelt werden, das notwendig ist, um die Vermarktung und Produktion der hauseigenen Produkte hochzuskalieren. Es kommt dafür ein sogenanntes partiarisches Nachrangdarlehen zum Einsatz, bei dem man über den fixen Zinssatz von 8,25 % hinaus auch an der positiven Entwicklung des Unternehmens partizipieren kann. Hierfür soll am Ende der 5-jährigen Laufzeit ein Erfolgszins in Höhe von 0-25 % gezahlt werden. Die genaue Höhe ist abhängig von der Entwicklung des Nettoumsatzes. Insgesamt sollen so bis zu 750.000 € an Crowdinvesting-Finanzierung eingesammelt werden.

Das Segment der Wachstumsfinanzierung ist für unser Echtgeld-Portfolio noch relativ neu. Wir wollen uns hier jedoch im Sinne der Diversifzierung verstärkt engagieren. Wichtig ist uns dabei, dass sich das Geschäftsmodell der Firma bereits bewährt hat. Dies scheint bei der macandoo GmbH der Fall zu sein, haben laut Projektbeschreibung doch bereits einige Supermarktketten die bundesweite Vermarktung der BBQUE-Produkte aufgenommen. Das Produkt- und Marketingkonzept erscheint auf den ersten Blick schlüssig, allerdings lässt sich von außen mangels Erfahrung nur schwer einschätzen, inwiefern sich mit dem geplanten Online-Shop und der europaweiten Vermarktung wirklich wie erwartet der Umsatz steigern lässt. Die für 2018 anvisierte Steigerung ist mit 161 % jedenfalls sportlich, vor allem, wenn man diese mit der in 2017 gegenüber dem Vorjahr erzielten Steigerung von nur etwa 27 % vergleicht.

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