Crowdinvesting-Tagebuch April 2017 (Jubiläums-Edition)

18.04.2017 - Stefan Erlich - 0 Kommentare

In dieser Jubiläums-Ausgabe schließen wir die erste 12-Monats-Periode unseres Crowdfunding-Echtgeld-Portfolios ab (die 10 wichtigsten Lehren finden Sie hier) und investieren das erste Mal in drei statt nur zwei Projekte. Darüber hinaus berichten wir über Zahlungsschwierigkeiten bei zwei über bettervest finanzierten Projekten, präsentieren zwei Bonus-Aktionen von Exporo und Bergfürst und besprechen wie immer kurz unsere neuen Investments. Zunächst starten wir aber mit unserem monatlichen Portfolio-Überblick und einem kleinen Zwischenfazit.

• Unser Portfolio im Überblick mit allen Kennzahlen
• Neuigkeiten zum Thema Crowdfunding
• Aktuelle Bonus-Aktionen der Plattformen
• Neue Projekte im Portfolio für April 2017

Der aktuelle Portfolio-Überblick und ein Zwischenfazit

In den letzten Wochen haben wir Zins- und Tilgungszahlungen von den zwei Plattformen LeihDeinerUmweltGeld (2,12 €) und GeldzuGrün (535,96 €) erhalten. Das Projekt von GeldzuGrün wurde vorzeitig vollständig inkl. Zinsen zurückgezahlt, nachdem die Plattform bereits vor einigen Monaten die Schließung angekündigt hatte. Aufgrund des hohen Cash-Bestands von über 500 € konnten wir nun das erste Mal drei statt der sonst üblichen zwei Investments tätigen. Die Anzahl der aktiven Projekte im Portfolio ist dadurch auf 26 angestiegen. Neben zwei Immobilienprojekten von Reval und dagobertinvest schaffte es auch ein Projekt von greenXmoney in unser Portfolio. Das Gesamtvolumen an investiertem Kapital liegt nach 12 Monaten nun bei 12.040 € und die erwartete Rendite bei 5,74 %. Insbesondere die erwartete Rendite ist aber wie immer mit einer gewissen Vorsicht zu sehen, da hier Ausfälle, Steuern und Zahlungsverzögerungen nicht mit berücksichtigt sind.

Unser Echtgeld-Portfolio ist mittlerweile 1 Jahr alt und wir haben in den letzten 12 Monaten so einiges an Praxiserfahrung sammeln können. Dabei hat sich insgesamt ein wenig Ernüchterung eingestellt (siehe unser Artikel 10 Lehren aus 12 Monaten Crowdfunding-Investments), allerdings weniger wegen der hohen Risiken (die waren uns ohnehin klar), sondern vielmehr aufgrund des relativ hohen Aufwands für die Verwaltung eines Crowdfunding-Portfolios. Ein passives ETF-Portfolio (Aktien & Anleihen) ist da sicherlich pflegeleichter, allerdings hinkt der Vergleich, denn ein Crowdfunding-Portfolio schwankt nich in dem Maße im Wert wie ein ETF-Portfolio. Dafür fallen dann eher punktuell Projekte aus, sodass es zu Wertverlusten kommt. Welche von den beiden Anlageoptionen besser ist, lässt sich nicht so pauschal sagen, weil jeder Anleger andere Präferenzen und Voraussetzungen mit sich bringt. Die eiserne Regel "Keine Rendite ohne Risiko" gilt ohnehin immer und überall.

Wir haben uns trotz der leichten Ernüchterung dazu entschlossen, das Echtgeld-Portfolio und Crowdfunding-Tagebuch um weitere 12 Monate zu verlängern. Dies hat auch damit zu tun, dass das Gros der Zins- und Tilgungszahlungen noch vor uns liegt und vor allem entscheidend sein wird, wie viele Projekte ausfallen. Zudem wollen wir unseren Lesern auch eine gewisse Langfristigkeit vorleben, denn nur wer mit langfristigem Horizont eine Strategie verfolgt, wird überhaupt die Möglichkeit haben, Geldanlage erfolgreich zu betreiben. Es wird daher auch in Zukunft das monatliche Crowdfunding-Tagebuch mit dem Portfolio-Überblick und einer kurzen Besprechung der neuen Projekte geben.

Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdfunding

Verzögerungen & Insolvenz bei bettervest-Projekten

Die Crowdfunding-Plattform bettervest hat leider weiterhin mit Zahlungsproblemen bei einigen Projekteignern zu kämpfen. So musste die Darlehensnehmerin aus dem Projekt "BHKW Celle" (Wasserturm Invest GmbH) kürzlich eingestehen, dass sie die geplanten Zins- und Tilgungszahlungen nicht pünktlich leisten können wird. Mittlerweile gibt es eine Stellungnahme des Geschäftsführers, wonach die Verzögerungen aus technischen Problemen beim Einbau des BHKW resultieren und der Zinsanteil der Annuität am 30.05. und der Tilgungsteil am 30.06. ausgezahlt werden soll.

Bei der Sol-Terra-Energy GmbH und dem Projekt "BHKW Weinhotel an der Mosel" sieht es dagegen weniger positiv aus. Die Firma hat am 17.03.2017 einen Antrag auf Insolvenz beim Amtsgericht eingereicht. Ob dem Antrag stattgegeben wird, ist noch offen, allerdings dürften die verbleibenden, in dieses Projekt von uns investierten 400 € wahrscheinlich als Totalausfall zu verbuchen sein. Die Anlage haben wir vor dem Start unseres Crowdfunding-Tagebuches getätigt, weshalb sie in unserem Echtgeld-Portfolio nicht auftaucht.

Das Ganze ist wieder einmal eine Erinnerung daran, dass das Totalverlustrisiko real ist und nicht kleingeredet werden sollte. Gerade Anleger, die in Immobilien-Crowdfunding investiert haben, wiegen sich aus unserer Sicht in zu großer Sicherheit. Vergessen Sie daher bitte nicht die Streuung über möglichst viele verschiedene Projekte, um mögliche Verluste von vornherein zu begrenzen. Oder lassen Sie von vornherein die Finger von Crowdfunding, wenn Verluste für Sie finanziell und emotional nicht zu verkraften sind.

Neue Crowdfunding-Plattformen

In den letzten Wochen sind die folgenden zwei Plattformen neu bei uns gestartet:

ecoligo: Über ecoligo haben wir uns besonders gefreut, da die Plattform nicht aus dem Immobilienbereich kommt, sondern vor allem Erneuerbare-Energien-Projekte in Afrika finanzieren möchte. Die Gründer konnten im Bereich der Entwicklungshilfe über mehrere Jahre hinweg praktische Erfahrungen vor Ort sammeln, sodass die notwendige Expertise definitiv vorhanden ist. ecoligo nutzt zudem die White-Label-Plattform der Firma CrowdDesk, die auch bei Zinsland, LeihDeinerUmweltGeld und Greenvesting zum Einsatz kommt und sich in der Praxis bewährt hat.

• Zu den aktuellen Projekten von ecoligo

Reval: Die österreichische Crowdfunding-Plattform fokussiert sich auf die Finanzierung von Immobilien und bietet Investoren derzeit ein Projekt in der Nähe von Wien an. Sie ist neben dagobertinvest und Home Rocket mittlerweile die dritte österreichische Plattform auf Kritische-Anleger.de, was die Diversifikationsmöglichkeiten für Anleger zusätzlich erweitern dürfte.

• Zum aktuellen Projekt von Reval

Aktuelle (Bonus-)Aktionen von Crowdfunding-Plattformen

Im Folgenden finden Sie alle uns aktuell bekannten Bonus- und Sonderaktionen der Crowdinvesting-Plattformen. Bitte lesen Sie vor einer Nutzung dieser Aktionen stets das Kleingedruckte und investieren Sie nicht nur wegen einem Bonus bei einer Plattform bzw. in ein Projekt.

Exporo:

0,50 % Bonus-Zins + Gewinnspiel mit Ostsee-Wochenende, Musical und Tesla Model S: Investoren, die zwischen dem 01.04.2017 und dem 30.04.2017 mit dem Bonus-Code GPKA0417 bei Exporo investieren, nehmen automatisch an der Verlosung eines Ostsee-Wochenendes für 2 Personen inkl. Musical-Tickets und einem Tesla Models S für den Zeitraum von Freitag bis Sonntag teil. Zusätzlich erhalten die Investoren einen Zins-Bonus in Höhe von 0,50 % auf das getätigte Investment. Teilnahmeberechtigt sind nach unseren Informationen sowohl Neu- als auch Bestandskunden. Weitere Informationen zum Gewinnspiel erhalten Sie auf der Gewinnspiel-Seite von Exporo.

Bergfürst:

Neukunden bekommen 10 € für ein risikoloses Investment geschenkt: Bergfürst schenkt Neukunden aktuell 10 €, sofern sich diese über folgendes Aktionsformular bei der Plattform anmelden. Aufgrund der bei Bergfürst nicht vorhandenen Mindestanlage können Anleger damit praktisch risikolos in ihr erstes Projekt investieren und das Ganze Thema Crowdfunding einmal praktisch ausprobieren. Beträge über 10 € müssen Sie aber natürlich selbst beisteuern.

Neue Projekte im Portfolio

Projekt 1: greenXmoney - PV Heddinghausen

Projektbeschreibung & Diskussion:

Bei diesem über greenXmoney vermittelten Projekt handelt es sich um eine Solaranlage auf dem Dach eines Hauses im nordrhein-westfälischen Nümbrecht. Die Anlage hat eine Gesamtleistung von 9,75 kWp, wovon allerdings nur 7,13 kWp an Anleger veräußert werden. Anders als bei klassischem Crowdfunding gewährt man bei greenXmoney kein nachrangiges Darlehen, sondern kauft dem Projekteigner einen Teil der zukünftigen Erträge der Solaranlage ab (Forderungskaufvertrag). Im konkreten Fall sind dies etwa 73 % der Gesamtleistung, was laut greenXmoney genügend Puffer für weniger ertragreiche Jahre lässt. Die Anlage ist seit 2011 in Betrieb und generiert seitdem jedes Jahr Erträge in Höhe von etwa 2.500 € pro Jahr. Entsprechende Abrechnungen der Gemeindewerke Nümbrecht finden sich in der Projektbeschreibung.

Das Projekt hat leider eine abschreckend lange Laufzeit von 14 Jahren. Es verwundert daher nicht, dass von den geplanten 20.000 € erst etwas über 6.000 € zusammengekommen sind, denn für viele Anleger dürften Laufzeiten über 10 Jahren keine Option sein. Wir haben uns dennoch für ein Investment in dieses Projekt entschieden, aus zwei Gründen: 1) Wir wollen bewusst die Projekttypen-Diversifikation vorantreiben und 2) ist uns sowohl das Anlageformat der Forderungskaufverträge als auch die Plattform greenXmoney an sich sympathisch. Zwar hat greenXmoney gerade bei der Verwaltung und Nachvollziehbarkeit der Investments noch Nachholbedarf, allerdings versprechen die Forderungskaufverträge eine im Vergleich zu Nachrangdarlehen höhere Sicherheit und die Betreiber haben Verbesserungen an der Plattform versprochen.

Etwas überrascht hat uns die Aufforderung zur Durchführung des Postident- bzw. Videoident-Verfahrens. Angeblich sei dies für den Zahlungsabwickler Secupay notwendig, allerdings nutzen auch viele klassische Crowdfunding-Plattformen diesen Anbieter, ohne dass wir dafür ein Identifikationsverfahren durchlaufen mussten. Das Ganze ist keine unüberwindbare Hürde, aber gerade die geringen Eintrittsbarrieren sind aus unserer Sicht ein Argument für Crowdfunding. Vielleicht handelt es sich hier aber auch um eine neue Vorgabe der BaFin, die erst kürzlich eingeführt wurde und für alle Plattformen gilt? Sobald wir mehr wissen, werden wir darüber berichten.

• Zu den aktuellen Projekten von greenXmoney

Projekt 2: Reval – Wohnen in Krems

Projektbeschreibung & Diskussion:

Bei Reval handelt sich um eine noch recht junge Crowdfunding-Plattform aus Österreich, die sich auf Immobilienprojekte konzentriert. Im vorliegenden Fall möchte die Fortuna Bauerrichtungsges.m.b.H. in Krems an der Donau (ca. m.1 Stunde Autofahrt von Wien) einen Wohnkomplex, bestehend aus zwei Häusern und 35 Wohneinheiten, errichten. Das Grundstück ist bereits angekauft und die Baugenehmigung liegt laut Projektbeschreibung vor. Man will im Frühjahr 2017 mit den Bauarbeiten anfangen und das Ganze etwa ein Jahr später fertigstellen. Das nachrangige Darlehen der Anleger wird aus den Erlösen durch den Verkauf der Wohnungen zurückgezahlt. Zwei Punkte sind bei diesem Projekt allerdings etwas anders als sonst. Zum einen wird das Darlehen nicht einer eigenes gegründeten Projektgesellschaft gewährt, sondern dem Projektentwickler selbst (der Fortuna Bauerrichtungsges.m.b.H.). Zudem erfolgt die Zinszahlung jährlich zum 30.04. und nicht erst am Ende der Laufzeit. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt dagegen wie sonst auch üblich endfällig.

Das Projekt machte insgesamt einen recht guten Eindruck auf uns. Die in Form eines PDF-Projektplans bereitgestellten Informationen waren aus unserer Sicht ausreichend. Schade war allerdings, dass noch keine Bilanz für das Jahr 2016 vorhanden ist und wir so nur auf die Zahlen aus 2015 schauen konnten. Mit diesen lassen sich aber kaum vernünftige Aussagen hinsichtlich der aktuellen finanziellen Situation des Unternehmens machen. Zudem stießen wir (wieder einmal) auf relativ hohe Erwartungen hinsichtlich der erzielbaren Quadratmeterpreise. Die Immobilien-Plattform immi.at gibt für Krems und die letzten ersten Monate in 2017 Werte von etwa 3.000 € an. Im zweiten Halbjahr 2016 lagen diese dagegen eher unter 3.000 €. Der Entwickler Fortuna erwartet laut Projektbeschreibung dagegen Preise um die 3.200 € pro Quadratmeter. Zu optimistisch? Oder doch realistisch angesichts stetig steigender Preise und einem Wert um die 3.200 € im April? Für uns ist das ohne Kenntnis der lokalen Märkte nur schwer einzuschätzen.

• Zu den aktuellen Projekten von Reval

Projekt 3: dagobertinvest – Wohnhausanlage in Brunn (Prime Real)

Projektbeschreibung & Diskussion:

Das über die Crowdfunding-Plattform dagobertinvest vermittelte Projekt "Wohnhausanlage in Brunn" der Firma Prime Real Immobilienmanagement GmbH umfasst die Sanierung und den Umbau eines bestehenden Gebäudes in der Gemeinde Brunn am Gebirge bei Wien (ca. 20 km). Dabei sollen insgesamt 8 Wohnungen, ein Geschäftslokal und 6 Parkplätze entstehen. Mit den Bauarbeiten wurde bereits begonnen und man strebt die Fertigstellung im Herbst 2017 an. Das Darlehen soll, wie bei Immobilien üblich, aus den Verkaufserlösen der Wohnungen zurückgezahlt werden. Darlehensnehmerin ist der Projektentwickler selbst, die PRIME Real Immobilienmanagement GmbH, die Anfang 2016 von Bernhard Petrkowsky und Florian Heckl gegründet wurde. Beide bringen laut Projektbeschreibung mehrere Jahre Erfahrung im Immobilienbereich mit. Verzinst wird das Ganze mit einem leicht erhöhten Zinssatz von 7,25 %. Dieser Early-Bird-Bonus wird allerdings nur noch für 8 Tage angeboten. Die Laufzeit liegt bei vergleichsweise kurzen 12 Monaten.

Da es die Firma erst seit knapp einem Jahr gibt, lassen sich noch keine vernünftigen Aussagen zur finanziellen Situation treffen. Ebenso bleibt unklar, inwiefern die erwarteten Verkaufserlöse realistisch sind, da sich in der Projektdokumentation keine Angaben zu den geplanten Quadratmeterpreisen finden. Auch ob das Darlehen zweckgebunden für das Projekt in Brunn eingesetzt werden muss oder flexibel vom Unternehmen verwendet werden darf, lässt sich nicht aus der Projektbeschreibung entnehmen. In dieser Hinsicht hat dagobertinvest im direkten Vergleich zum Projekt von Reval (siehe oben) doch ein wenig Nachholbedarf. Immerhin wird auch hier das Darlehen nicht von einer Zweckgesellschaft aufgenommen, sondern vom Projektentwickler selbst. Dies lässt zumindest darauf hoffen, dass die Hürde für einen Insolvenzantrag etwas höher ist als bei einer Projektgesellschaft, die man ohne Auswirkungen auf die Mutter pleitegehen lassen könnte. Insgesamt hinterlässt das Projekt ein paar Fragezeichen bei uns. Aufgrund der kurzen Laufzeit, des hohen Zinssatz und der bisher sehr guten Erfahrungen mit dagobertinvest haben wir uns aber dennoch für eine Anlage entschieden.

• Zu den aktuellen Projekten von dagobertinvest